丁祖昱：2014房地产上市公司测评报告的基本要点

  2014年5月29日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办的2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛在香港隆重举行。这也是主办方连续第七届发布上市房企相关测评成果，中国房地产研究会、中国房地产业协会官网中房网为本次活动的独家官方发布网站。中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱在会上发布了2014上市房企测评报告的基本要点。

  2014年房地产上市公司测评，从成果上来说分为综合实力榜和单项榜。

  第一是综合实力榜，我们对100强公司通过模型和公式，分析的成果很到位，具体细节参见报告。第二是单项榜，根据绩效和创新能力等进行排名，并且分为H股和A股。在单项榜单中，A股十强有万科、保利、金科股份、华侨城等；H股十强包括中海、华润、远洋等。另外，单项榜单还有风险控制5强、创新盈利5强等。

  从总体排名来看，万科连续7年排名榜首，万科是世界上最大的房地产开发企业，在上市公司中排名第一。另外，中海排名也有所提升。其他的排名升降榜单里都体现得很清楚。

  从市场表现来，2013年，房地产行业表现很好，但资本市场表现不好，房地产行业指数和沪深300指数全年下降均接近10%。这是资本市场提前预计今年市场不好，所以对于这些企业给予一些严苛的估值。我们看到相应的2013上市情况，2013年的钱比较难赚，所以各位在这里，也要为2013年的上市房地产的价值估值。到2013年年底，这个导向非常的明显。

  2013年，行业快速发展，房地产用一些高档的方式进行扩张。但是，常在的压力上升成为客观的数据表现。另一方面，测评显示，强者变得更强，所有的上市公司都是中国房地产的强者，他们会越来越强。

  盈利能力方面，钱赚多的企业利润率在下降。2014年，房地产在发生改变，企业已经把规模放在第二位，开始追求利润。另外，标杆企业出现分化，在十强企业中，9家企业净利润上升，只有一家下滑。从整体来看，绝大部分的企业利润下滑。

  从发展潜力来看，核心企业成长性指标领先，在热点城市投入重金、人才，进行持续成长。

  2013年上市房企的情况很好，碧桂园以22.69%的增长爆发，恒大、旭辉等都保持良好的盈利点。另外，房企拿地情况也很好，不过由于土地价格被抬高，很多房地产拿不到土地。

  对于土地的储备，一些房企土地较多，一些在做相应调整，而且上市房企的资金控制非常好，因为融资渠道在拓宽，不再单一依赖银行。如今，基金、信托等都有发言权，而且时刻围绕上市公司。

  虽然部分房企下滑，但规模较大、排名靠前的房企经营效率反而会更高。一些房企盈利高、周转高，一些二者较为平衡，也有一些两个指标都很差。税收是衡量房地产的标准和依据，纳税增长是平均每家企业增长的60%，大型房企的税收比利润还多。所以，每一次上市公司发布的时候，我们会让众人知道中国的房地产企业在保障房、创新和捐助方面都有贡献。

  在创新能力方面，万科宣称做城市运营服务商，世贸提出云概念，一些企业在旅游和海外地产等方面均有突破。在物业管理方面，开发商也有一些新的认识、想法和战略改变。

  我们的报告要等所有上市公司发布完年报后才可以发布，但市场发生变化，市场竞争能力也会改变，所以要结合前4个月的市场情况。去年，在整个行业增长10倍的情况下，房地产远远高于整个行业的发展水平。

  强者增长是必然的，市场占有率也会上升，这是双方面的。

  我们从报告当中、从现实当中和整体的市场环境当中，可以看到目前的上市公司的估值比2013年的年末还要好。昨天万科的股票上涨，然后开始收购股票，达到3亿元。如果这些房地产的公司还在买入股票，那么各位业内的专家、人士有什么理由不看好房地产？

  发展模式的不断创新、企业未来的定位变化、单纯住宅的开发销售模式的变化，这些变化是很好的现象。作为房企标杆，每一个突破和思考都将为整个行业带来新的变化。相信2014年上市房企的表现会更加精彩。让我们表示祝贺和良好的祝愿，希望我们以后仍然可以看到这些企业的良好表现。