[川财证券]延续因城施策，需求端迎地方支持政策

  事件

  2月24日，驻马店市人民政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，指出“（1）调整土地竞买保证金缴纳比例；（2）商业占比不低于规划条件的50%；（3）降低商品房预售门槛；（4）住房公积金最高贷款额度提高至50万元，首套房公积金贷款首付比例由30%下调至20%”。此前，河南省住建厅、发改委等七部门联合发布了指导意见，指出“（1）经主管税务机关同意，可适当降低房地产开发项目2020年土地增值税预征率；（2）已取得施工许可证的房地产项目，因疫情影响施工建设的，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算，预售部分的投资达到25%以上可办理预售许可。”

  点评

  预售门槛调降，项目有望错峰入市稳行情。受疫情的影响，商品房成交迅速转冷。本月，多地发布支持政策。2月19日苏州土拍新政出台之前，无锡、上海、西安、天津等出台的支持政策多倾向于放宽开发前端以缓解房企紧张的现金流。此次，河南省发布的《若干意见》对预售证的申请要求调整为按投资额计算。驻马店市发布的《意见》指出“降低商品房预售门槛”。对预售条件的调整：一方面为房企在疫情下受限的项目周转提速，实现由延迟交付土地等相关款项转向提升项目入市节奏，促进房企主动调整项目安排，提升自身现金流管控能力实现项目正常运转；另一方面，有助于实现项目错峰入市，避免疫情结束后短期内项目集中入市带来的市场扰动，有助于维护市场平稳。

  住房公积金贷款额度提升，首付比调降或促进需求释放。驻马店市发布的《意见》中，除了对房企开发前端的放宽以外，还对住房公积金贷款额度及首付比进行了调整，指出“一是调整住房公积金贷款额度。要适时适度提高住房公积金贷款额度，将各县缴存职工的住房公积金最高贷款额度，由45万元提高到50万元。市住房公积金管理委员会要根据房价实际，不断提高个人住房公积金贷款的最高额度。二是调整住房公积金贷款首付比例。将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，二套房贷款首付比例仍执行30%不变。”本月陆续出台的地方支持政策多侧重于供给侧，驻马店市发布的《意见》通过调整住房公积金贷款额度上限及首付比等方式打开需求端放松的格调。市场平稳发展是由供需双方共同作用的结果，不排除未来地方性政策由供给侧单一放宽转向供给、需求并驾齐驱边际改善的可能性。放松方式或包含人才引进、落户宽松及公积金政策等。

  相关标的：万科A、保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、金科股份等。

  风险提示：疫情影响超预期、融资超预期收紧、调控政策改善不达预期等。