[华创证券]多城积极出台需求端政策，银行探索房贷差异化措施

  事件：

  1）据相关政府网站信息，2月15日至今，衡阳、驻马店、防城港、南宁、东莞等多个低能级城市先后出台了需求端的支持政策，具体措施包括购房货币补贴、提升公积金贷款额度、公积金可购买二套房、降低公积金首付贷款比例、放宽异地贷款等。

  2）据新浪财经报道，2月24日，浙商银行下发调整个人贷款通知，对非“限购”城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。据透明售房网报道，2月25日，中国工商银行绍兴分行目前仅针对新房优质客户，将非“限购”城市居民家庭购买个人住房的二套房首付贷款比例从原来的6成下调至3成。

  点评：

  1、“一城一策”密集接力，高能级城市供给端为主、低能级城市需求端探索，料城市将继续扩围

  1）供给端：春节后，如天津、杭州、西安、无锡、上海、南昌、合肥、福州、沈阳、苏州等多个高能级城市密集出台房地产供给端支持政策，主要政策措施包括：缓缴土地出让金、降土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。2）需求端：自2月15日开始，如衡阳、驻马店、防城港、南宁、东莞、马鞍山、宜宾等多个低能级城市接力推出了房地产需求端支持政策，其中包括：“衡阳十七条”将实施购房契税补贴、地下车位购买补贴和人才购房补贴；驻马店提升公积金贷款额度，降低首套房公积金贷款首付比例降至20%，实行购房补贴政策；防城港提升公积金贷款额度；马鞍山首套普通住房交易购房补贴政策再延长1年，最高补贴总房款的1.5%；宜宾农民工购房最高获300元/平补助；南宁公积金贷款可购二套房，首付款比例最低40%；东莞放宽公积金异地贷款，可贷额度最高可上浮20%。我们认为，一方面，疫情之下地方政府兼顾保经济和稳财政的难度进一步加大，由此近期多地密集出台地方性的房地产支持政策，预计后续地方一城一策力度或将进一步加大；另一方面，鉴于总体住宅市场库存仍处于低位，后续总体政策路径或将是供给端支持政策先于需求端支持政策，不过考虑低能级城市的迫切性，高能级城市仍以供给端为主、而低能级城市需求端积极探索，预计后续城市将继续扩围。

  2、传两大银行降非限购城市房贷首付比例，符合国家差异化信贷政策，利于稳定非限购城市需求

  2015年9月30日，央行和银监会发文指出，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%（此前为30%）；2016年2月1日，央行和银监会发文指出，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，首付款比例调整为不低于30%；但此后全国大部分城市的首付贷款比例均在30%。据新浪财经报道，2020年2月24日，浙商银行发文，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的个人住房贷款下调至20%的首付比例；据透明售房网报道，次日，工行绍兴分行跟进，针对新房优质客户将非限购城市二套房首付比例从原来的60%下调至30%。我们认为，此次两大银行将非限购城市首付比例下调至20%，符合2016年的国家差异化信贷政策，同时也与“一城一策”的自主性相呼应，如果此次下调最后得到真正实施，预计后续或将有更多非限购城市银行跟进首付比例下调，信贷宽松也将对低能级城市的销售有所支撑。

  3、经济、财政、地产三大政策放松信号力度进一步加强，逆周期调控政策弹性或进一步加大

  目前三大政策放松信号力度加强。1）经济：预计2020Q1单季度GDP大幅放缓，将导致“GDP和GDP  24M-MA增速差”进一步负向走阔，并且经济下行斜率加速，该指标将临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。2）财政：2020Q1经济走弱将导致税收下降、近期各项财政补助和税收减免政策，将造成财政减收不减支、甚至减收增支，导致“全国财政支出和财政收入增速差”或将大幅走阔，并且财政恶化加速，该指标临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。3）地产：本次肺炎疫情导致2020Q开工同比和销售同比将出现大幅下降，该指标临近或超越前三轮风险位置（2008-09/2011-12/2014-15），目前政策放松信号出现。我们认为，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，并且将临近或超越前三轮风险位置，预计逆周期调控政策弹性或进一步加大，并预计房住不炒的大原则下，供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。

  4、投资建议：多城积极出台需求端政策，银行探索房贷差异化措施，重申行业“推荐”评级

  房地产开发方面，肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强，预计逆周期调控力度将进一步加大，在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性；物业管理方面，肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响，但中长期行业价值逐步获得社会认可，业主体验感增强有利收缴率、物业费提升，快速建立优质品牌利于集中度提升，并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策，望有效对冲短期负面影响，并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等；3）商业地产：大悦城、新城控股，建议关注：龙湖集团、华润置地等。

  5、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧