[城市测量师行]上海楼市主要政策梳理（2010年~2019年）

  一．商品住宅市场政策

  自2003年首次实施房地产市场宏观调控以来，楼市在不同时期伴随着不同的政策方针，行情走势也呈现出了极大的差异性。我们通过对近十年楼市各类政策的分类盘点，可以从中发现，不同阶段的楼市调控侧重点以及政策基调都存在着较明显的差异，主要与当期所需达成的调控目标与任务相关。根据各个阶段的不同特征，大致可分为三大阶段。

  （一）持续调控，促进市场平稳发展2010年至2013年，中央层面出台了一系列收紧楼市的限购、限贷类政策。在房贷首付比例方面，2010年内进行了两次调控升级并且提出了差异性贷款利率政策。此外，房价控制目标也被提及并同时推出问责机制，各地方政府也相应为年度房价调控目标立下“军令状”，种种手段皆是为了坚决遏制投资投机性的购房需求。

  与限购限贷政策配合的还有一些金融税收的政策。从分类汇总的情况来看，2011年至2013年间，中央主要就房屋交易阶段的税费、房屋持有阶段的房产税、商业银行与公积金贷款的基准利率，这几大类会牵扯到房地产市场交投关键环节的因素进行了调整，整体都朝着趋严的方向收紧。可见，在中央定下了调控主基调以后，具体落实层面的调控手段同样重要，将会直接影响到市场的交投热情与成交行情。

  在中央层面政策不断的大背景下，2010至2013年上海本地也相应出台了一系列地方性执行细则，内容涵盖了限购限贷与贷款利率方面。

  在政策合力影响下，2011至2013年上海楼市整体交投水平相较前期明显回落，尤其是成交均价方面、年度同比涨幅相较前期更是明显萎缩，房价涨幅得到了有效的控制。可见，在力度较大的行政手段实施下，市场的表现可谓是立竿见影，这一阶段的高压楼市调控也是达到了初步“治标”的目的。

  （二）分类调控，精准定位有保有压经历了三年的楼市调控紧缩，整个楼市陷入了深度低迷，不过在接下去的2014至2016年初的阶段，楼市微调政策不断发布，从中央层面到地方层面都充分落实了楼市调控“有保有压”的方针。中央层面微调的内容主要涉及到贷款和金融税收两方面。从贷款方面的情况看，比如在贷款认定方面，首套房贷采取了“认房不认贷”、二套房结清贷款后仍可按首套房执行贷款标准。此外，商业贷款与公积金贷款的二套房首付比例相较上阶段均明显下滑，其中非限购城市的贷款首付比例进一步下调，种种政策微调都是旨在大力支持市场进行贷款购房、降低贷款的门槛。

  从金融税收方面的情况看，这一阶段的贷款利率出现多次下调，同时在房屋交易环节涉及的营业税与契税方面，也都分别出台了相应的减免优惠政策。可见，在这些配套政策的辅助下，楼市政策的松绑程度不可谓不大。

  在中央层面松绑微调的政策不断释出的背景下，上海也保持了与中央步调的高度一致。从贷款方面的政策内容看，除了与中央保持一致的放开房贷认定标准外，还对个人与家庭公积金贷款的最高申请额度进行了一定程度的增加。

  政策的微调带来了上海楼市2014年至2016年行情的上扬，交投活跃度和价格双双走出低迷的区间。

  （三）长效机制，引导楼市长期稳定2017年至2019年中央层面更多的是重申调控任务、重点指出落实差别化的调控政策、差别化的信贷政策、增加有效供应、完善住房保障体系，更注重通过长效机制来稳定市场行情、健全房地产市场。

  上海层面楼市调控政策更加讲究政策定力，保持了较为严格政策的持续性。除了限贷类的政策，在这一阶段上海出台更多的是各类辅助市场平稳运行的调控细则与实施办法。

  自2016年末以来，全国楼市调控相较前两个阶段显得更为全面与成熟，从单一的行政化手段向多元化的市场调节机制过渡，使得政策调节的效果从治标延伸到治本，更适合于常态化的治理市场。

  二．保障房市场政策

  从2010年住房保障元年至今，上海住房保障发展经历了三个阶段，分别是开发建设、申请分配以及房源管理。针对于不同时期，上海出台了相对应的住房保障政策。上海保障性住房经历过集中开发建设、不断扩大覆盖人群的分配制度调整逐步进入保障房后期运营管理阶段，应该说上海保障房体系已经完成了从“人等房”到“房等人”的转变，实现了保障房领域的“应保尽保”。

  三．租赁住房市场政策

  2015年以来，从中央到地方，出台一系列推动租赁住房市场建设的政策文件。整体来看，目前已经形成了包括土地供给、金融融资、开发建设和前期管理在内的较为完整的供给侧政策体系。上海从2017年开始落实中央的政策要求，布置上海租赁住房发展的具体内容，其政策密集出台的时间主要是2017年，主要是从规划方面对租赁住房的总量、分布、建设标准及面对的群体提出了设想。

  租赁住房是现阶段上海住房领域发展的重头戏，与保障住房体系相比，租赁住房尚处在前期摸索阶段，未来关于租赁住房的细化建设标准、建设运营税费标准以及申请人群要求等政策有望出台。