[华泰证券]逆周期调节开启中，估值修复进行时

  建议把握地产板块配置窗口

  疫情影响下地产需求只会延后不会消失，而近年房地产行业平稳格局在疫情下破坏，则有助于加速逆周期调节空间的开启。我们预判的调节政策已经启动，行业在土地端、融资端、利率端等各方面的改善迹象逐步出现。板块估值已经处于历史低位，随着逆周期调节空间打开，我们认为地产板块配置价值或已出现。继续重点推荐：1、具备融资优势的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企：中南建设、华发股份、金科股份；3、存量资产核心品种：大悦城、招商积余、新大正。

  土地端：多地扶持政策接连出台，对房企释放善意

  2月11-12日西安、南昌、上海、浙江等多地政府发文支持房企稳定发展，主要内容涉及出让金缴纳、开竣工政策、用地政策、租金减免以及信贷政策等方面。多地提出土地成交签约和出让金缴纳、开竣工可延期，其中西安可在合同签订后1个月内缴纳50%，一年内补足余款。信贷政策方面，浙江提出可提升企业抵押融资规模，无锡提出引导房企信贷适度增长，企业可申请提前拨付重点监管资金等。除此以外，无锡还可延期缴纳税款。我们认为疫情之下房企施工及预售等复工时点有所延后，而各地政策有助于保障房企现金流平稳，同时也使资金相对有优势的企业把握补库存良机。

  融资端：关注融资政策边际改善

  我们自2019年末强调房地产行业融资政策进一步收紧空间不大，而考虑到2020年地产公司债等融资渠道到期压力提升，我们认为边际改善空间存在，疫情之下可关注房企在债务融资层面的政策空间，如审批节奏、额度等方面的空间均可期待。融资收紧是2019年对行业最严格的调控政策，行业对融资边际改善具备高敏感度，这是助力行业估值修复的重要因子。

  利率端：流动性改善持续兑现

  融360数据显示，1月全国首套房贷利率为5.51%，环比下降1BP；二套房贷利率5.82%，环比下降2BP，已经连续2月下行，其中一线城市改善幅度远高于重点城市平均水平。2月3日央行开展1.2万亿逆回购操作，并降息10BP，未来降息降准空间仍存，作为因城施策的重要一环，我们认为房贷利率有望随着宏观流动性继续改善，对冲需求变化。

  重申稳态打破、改善开启，建议把握地产板块配置窗口

  我们认为地产需求只会延后不会消失，2003年SARS疫情的回顾显示疫情对地产股的影响相对短期，且对流动性和调控政策更为敏感，2020年以来地产板块表现相对落后，板块估值已经处于历史低位，而随着逆周期调节空间打开，我们认为地产板块配置价值或已出现。继续重点推荐：1、具备融资优势的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企：中南建设、华发股份、金科股份；3、存量资产核心品种：大悦城、招商积余、新大正。

  风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。