[浙商证券]中央定调稳预期，地方施策渐宽松

  报告导读

  2月12日，中央政治局常务委员会召开会议，强调加大宏观政策调节力度货币政策方面，明确对受疫情影响较大的地区、行业和企业完善差异化优惠金融服务。财政政策层面则表述更为积极，加大资金投入保障疫情防控资金；同时，继续出台阶段性、有针对性的减税降费措施。

  投资要点

  宏观调节力度加大，多地出台支持政策

  我们认为，在政治局会议对货币政策及财政政策表述偏向宽松的情况下，房地产调控政策将打开宽松空间。一方面，由于新冠肺炎下，房企售楼处解封时间相对较晚，货币政策边际转松有利于对冲开发商销售回款下滑；而在2019年四季度以来，土地市场流拍率上升，出让溢价率下降，财政发力还需适当宽松房企融资政策，改善房企拿地意愿。

  稳定市场提振信心，调控宽松空间打开

  在明确今年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，保增长仍旧是今年重中之重的前提下，预计房地产调控政策将持续宽松。我们认为，行业一季度债务到期压力不大，疫情如果在一季度得到控制，行业整体受到冲击并不大，由于疫情压制的住房需求只是被延迟而没有消失，行业在二季度将会迎来复苏。而此种情形下预计调控政策在融资方面及拿地方面会出现边际松动。如果疫情超过一季度得到控制，行业债务到期压力快速增加，开发商需要大量销售维持正常经营，调控政策预计在刺激购房需求层面迎来边际宽松。

  板块估值历史底部，龙头房企强者恒强

  目前行业PE（TTM）在9.26X，龙头房企PE水平都在历史底部，我们认为，新冠病毒虽然在短期抑制了住房消费，对于房企销售回款在一定时间内形成负面冲击。但需求只是被滞后，并没有消失，反观调控政策出现了边际改善。因此，疫情更加加速了行业集中度提升的过程，在一季度销售回款受到冲击的情况下，龙头房企凭借自身较为充沛的现金储备及较低的净负债率水平，在土地市场溢价率下行时，补充大量优质地块，从拿地到销售集中度加速提升。推荐关注头部房企：万科、保利、金地，以及成长性房企：阳光城。