[中房研协]全国房地产政策变动监测报告

  一、本月楼市政策聚焦：地方两会贯彻“稳”字当头 突发肺炎疫情为楼市按下暂停键

  进入2020年1月以来，各省、市、自治区相继召开两会，总结2019年工作并对2020年重点工作进行部署。在房地产方面，地方两会贯彻落实中央及国务院工作指导，进一步诠释了2020年将“保持房地产市场平稳健康发展”、“房住不炒”和“制定一城一策工作方案”的工作目标和决心。但受到突发的肺炎疫情影响，自1月份下半旬开始，全国楼市逐渐进入“休眠期”，1月房地产政策出台次数也随之锐减。那么，本月具体有哪些政策出台？本期报告带来解析。

  二、中央政策：坚持“房住不炒”、强化行业监管

  2.  政策小结及重点政策解读

  （1）政策小结

  继2019年年底中央经济工作会议和住建部会议重申坚持“房住不炒”定位不变，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不变，为2020年房地产市场定基后，本月中央及国家相关部委保持了政策的延续性。一方面，国务院在《关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展的指导意见》中明确指出坚持“房住不炒”定位，禁止大规模无序房地产开发。同时国资委发文严禁央企通过参股等方式开展商业性房地产投资。另一方面，在金融端，银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，要求严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

  （2）重点政策解读：新《土地管理法》正式施行

  2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定，此决定自2020年1月1日起正式施行。

  根据决定全文内容，新《土地管理法》在坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度的基础上，在永久基本农田保护、集体土地征收、集体土地流转、农村宅基地退出、土地执法监察等方面作出了修订。通过自然资源部法规司司长魏莉华解读，本次《土地管理法》的修订主要有七大突破值得关注：

  毫无疑问，新《土地管理法》的施行将进一步规范土地的规范使用，尤其对促进农村集体经营性建设用地流转、保障农民合法权益、支持农村经济发展具有重大意义。那么，具体到房地产市场，新《土地管理法》的施行又将带来哪些影响呢？我们认为，主要体现在两个方面：

  第一，土地市场供给侧结构性改革进一步深化，部分房企或迎来扩张机遇。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一重大突破为未来房企取得经营性建设用地使用权提供了可能。但根据新法规定，集体经营性建设用地入市，在用途上应与原来的用途保持一致，因此一旦房企被获许准入，新法相对更利好布局商办、文旅、康养市场的房企低成本拿地。

  第二，经营性建设用地入市一定程度上会缓解部分地区租赁市场压力，但对商品房市场影响有限。2019年末住建部会议提出要全面培育和发展住房租赁市场，推进集体土地建设租赁住房试点工作。经营性建设用地入市将有相当一部分应用于廉租房、公共租赁房和共有产权房的建设，这将在一定程度上有利于缓解租赁市场压力，尤其体现在一线城市和重点二线城市，但由于土地性质限制，对商品房市场影响相对较小。

  三、地方政策：因城施策、双向调控

  2.  政策小结及重点政策解读

  （1）政策小结

  据中房研协测评研究中心监测统计，2020年1月地方出台房地产调控政策35条，相较2019年同期缩减近半，突发的全国性肺炎疫情是主要影响因素。因城施策、双向调控仍是地方房地产调控的主要特征。

  具体而言，从政策调性来看，地方出台紧缩型政策11条，宽松型政策10条，中性型政策14条；从区域来看，以东部地区城市政策出台较为密集，中部和西部政策出台相对较少；从调控走向来看，1月地方政策延续因城施策、双向调控的调控特征；从调控手段来看，公积金政策和人口人才政策是地方房地产调控松绑的主要渠道，典型代表如杭州市临安区将住房公积金最高贷款额度提升至100万、衡阳市下调贷款首付比例并加快楼盘公积金贷款发放进度和办理速度、盐城市阜宁县对农民进城入镇购房提供补贴等；而调控收紧主要体现在行政限制和市场监管方面，典型代表如海南省住建厅表态2020年将继续严格执行全域限购、佛山规范商办项目销售、唐山发布购买新建商品房42个月内不得上市交易的限售政策、玉林禁止将商品房与学区挂钩等。此外值得关注的是，本月广东、四川、上海、河南等多地均相继出台了住房保障政策，政策性租赁住房、共有产权房建设和城镇老旧小区改造将成为2020年房地产发展重点内容。

  （2）重点政策解读：聚焦2020年地方“两会”，保持房地产市场平稳健康发展是主要目标

  进入2020年以来，各省、市、自治区相继进入两会时间，总结2019年并对2020年关键工作做出部署。

  在房地产市场政策方面，从各省市公布的政府工作报告内容来看，北京、上海、重庆、吉林、宁夏、广东、广西、浙江、河北、江苏、湖南、湖北等省市政府工作报告中均明确提出了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，保持房地产市场平稳健康发展，同时，提升城市能级、逐步放宽城市落户限制、推进棚户区改造、改造老旧小区、规范租赁住房市场等也成为了2020年各地关注的重点工作。

  四、1月重要事项复盘

  五、房地产政策展望

  1.  中央层面

  从当前形势来看，全国仍处在新型冠状病毒感染肺炎疫情防治攻坚关键期，在原本经济便面临较大下行压力的背景下，疫情的全国性蔓延再次冲击社会各行各业，国民经济发展预期受到较大打击。根据恒大研究院任泽平观点，第一季度GDP增速预计将下滑至4%，如果防控及时得力，疫情持续时间较短，对经济的冲击也主要局限在一季度，但如果疫情持续时间超出预期，甚至将影响整个上半年的经济增长。

  2020年是全面实现小康社会的最后一年，根据第四次全国经济普查GDP修订结果，2020年GDP增速需要维持在5.5%-5.8%方可实现小康目标。因此虽然自2019年12月我国已开启新一轮降息周期，但面对突发疫情影响较大，中央有望加快推进货币宽松进程，同时采取积极的财政政策，包括但不限于增加流动性、引导市场利率下调、减税降费、财政补贴等措施，积极支持企业生产经营，提振市场信心，全力保障社会国民经济正常运行。房地产方面，在“房住不炒”定位下，保持房地产市场平稳健康发展成为楼市调控主要目标，一方面要充分发挥房地产作为经济压舱石的重要作用，坚持因城施策、双向调控，另一方面要注重防范楼市调整带来的系统性金融风险。

  2.  地方层面

  自1月底开始，全国各地售楼处相继关闭、中介机构暂停营业、建筑工地停工等，楼市成交跌入冰点。根据克而瑞统计数据，截至2020年1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%，且预计在严峻的抗击疫情形势面前，预计今年一季度全国多数城市的房地产市场交易将会有非常明显的下滑。但客观上房地产仍是当前经济的压舱石、稳定器，在当前经济下行压力进一步加大的情况下，更要充分发挥房地产在经济中的重要作用，地方应积极灵活调整调控政策，尤其在房地产库存积压严重的二三线城市，适当放宽调控和给予财政支持，抓紧落实全面取消或放宽城市落户限制，切实保障地方房地产市场平稳健康运行。

  另一方面，面对疫情仍将可能持续较长时间，房企们纷纷另辟蹊径，搭建起了“线上售楼处”进行宣传促销，以确保置业者足不出户即可看房选房。同时，越来越多的互联网平台如新浪乐居配合房企推出了大数据、小程序和AI技术等，助力房企实现线上营销。对此，地方应出台相关监管政策，继续完善房地产市场监管体系，切实保障购房者合法权益，保障商品房交易正常进行。