[亿翰智库]住宅和土地市场遭遇双杀，疫情后或迎政策利好

  投资要点：

  政策速览：长期调控以稳为主，但短期存在松动空间

  因疫情突发事件，1月政策分为两类：一是疫情发生前的长期性行业调控政策，二是疫情发生后的突发性政策。疫情发生前，宏观方面，货币政策边际宽松，但房地产行业的信贷资金流入依然有限；因城施策方面，房地产市场调控逻辑仍在，但是方式逐步优化；保障性住房方面，从增加供给向加强管理过渡。疫情发生后，多地房企售楼处暂停开放，规避人群聚集；多地复工日期延后，房企开工延期。我们认为房地产行业长期的调控政策仍将“稳”字当头，以稳为主；但在疫情冲击下，短期调控存在松动空间。

  住宅市场：成交增速全线回落，去化周期不升反降

  从我们监测的40城数据来看，1月商品住宅销售面积为1538.61万平米，同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。受到基数效应、传统销售淡季以及疫情的影响，1月住宅成交环比增速全线回落。核心二线和三四线城市同比保持增长，保持一定的韧性。

  作为传统的销售淡季，通常1月的数据，并不能左右我们对2020年全年市场与2019年市场表现持平的判断。但因疫情突发、房企复工、项目开工延迟，最终将影响城市商品住宅的供应量，同时对于购房需求的释放产生负面影响。但是，无论是需求还是供给方面，均是延迟入市的影响。而房企面临修复性较差的问题是资金短缺。疫情过后，政策调控和融资调控边际放松的空间将有提升，企业降价跑量，加速抢收的可能性也更大。

  土地市场：供应与成交齐降，疫情过后，预期年中再迎成交热潮

  2020年1月全国200城合计供应规划建筑面积24505.6万平米，同、环比分别下行17%和56%。土地成交规划建筑面积11604.1万平米，同比、环比分别下降45%、66%。

  整体来看，2020年初土地市场成交热度全面遇冷。我们认为，疫情扩散叠加春节放假影响，社会经济活动基本停止，土地供给减少，需求不足导致这一时期土地成交呈阶梯状下滑。鉴于当前疫情仍较为严峻，一季度土地市场成交热度难有提升。但是当疫情结束后，土地市场会有较好的预期。首先，政府加快供地节奏，土地供应恢复；其次，年初拿地受到抑制，房企补仓需求增强。最后，房地产业仍是经济发展的重要支柱，鉴于销售停滞面临资金压力，行业融资环境有望边际改善，从而催生年中的土地成交热潮。

  企业表现：销售、投资均下降，短期房企存现金流压力

  2020年1月，房企投资力度大幅减弱，投资方向主要集中于对一二线城市的投资，减少了对三四线城市投资。销售方面，春节错位叠加疫情影响，TOP200房企整体销售业绩同比减少10.2%，各梯队增速及门槛值均有下降。融资方面，信用债同比小幅增长，海外债融资规模显着增长，但疫情影响导致回款受限，短期内房企资金将承压。在当下疫情蔓延的环境下，房企应做好营销、投资、融资等多方面的调整，但最关键的还是资金，保持现金流的充裕是重中之重。