[平安证券]疫情短期阶段性冲击，中期关注政策端走向

  非典疫情整体影响有限，政策转松及需求旺盛带动楼市快速复苏：非典期间，地产投资销售短期回调，但中期随着政策松动、积压需求释放，全年投资、销售面积同比仍增长29.7%和29.1%。北京、广东等疫区表现略弱于全国，投资销售回升亦滞后于全国。2003年申万地产指数下跌18.4%，无论非典爆发期还是下半年，地产股整体萎靡，疫情并非影响板块涨跌主要因素。龙头房企凭借扎实基本面及内生高增长，绝对收益依旧可观，万科年涨幅达37.4%。

  当前大环境不同于非典，投资开工销售将阶段性承压：当前经济大环境、政策环境及行业规模均不同于2003年，且各地政府更快采取延期开工、暂停线下售楼等措施，对行业及开发商的考验将更大。若疫情短期得到控制，考虑2月占全年开工销售比例较小，加上后续赶工加推等措施，对全年地产建材冲击仍相对可控。若疫情短期未受到明显控制，各地停工、停线下售楼管制延续，将对节后房企推盘销售持续产生冲击，同时中期还将通过影响资金及开工制约可售货值，影响全年销售、拿地及投资表现。中性判断下，我们微幅下调全年投资、开工及销售预测，预计2020年投资、开工及销售增速分别在5%、0%及-5%左右。

  关注债务到期压力及融资端政策变化，主流房企资金风险仍可控。2020年房企境内外债券及信托合计到期约1.46万亿元，其中2月到期金额为672亿，占全年比重为4.6%。若疫情持续时间超预期，销售端影响扩大及偿债规模上升，且融资端政策无明显放松，部分中小型房企资金端压力将逐步加大。从主流房企来看，2017-2019年碧桂园、绿地、融创在湖北区域拿地绝对建面居前，占同期全国拿地的5.1%、6.4%和5.4%。前二十强房企2017-2019年湖北及武汉区域拿地占比均值分别为5.2%和3.1%，与湖北占全国销售比重基本相当。考虑二十强房企平均净负债率和现金短债比分别为90%和179%，区域突发事件对其短期偿债能力影响相对较小。

  投资建议：短期受肺炎疫情影响，房企销售开工及到位资金情况均将受到影响，将进一步考验房企资金实力及应对能力，财务状况佳、资金实力强的房企有望进一步提升市场份额。同时由于部分区域开工及销售限制，短期将对周转型房企产生一定冲击，中期疫情积累需求释放有望对市场复苏产生一定支撑，但在经济及楼市下行压力加大背景下，需进一步关注政策端的变化。个股方面，地产短期建议优选财务状况佳、融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等，同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。建材方面，全国布局的建材龙头企业扛风险能力更强，后期旺季赶工也将提升建材需求，市占率持续提升的全国龙头企业将受益，关注全国水泥龙头企业、混凝土外加剂龙头垒知集团、防水材料龙头东方雨虹等。

  风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，导致房企销售持续低迷，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）若开工进一步延期，施工进度受到影响，则将对施工投资、后续可推货量、竣工节奏等均产生负面影响；3）若需求释放持续低于预期，未来存在房企进一步降价、以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。