[东北证券]房地产周报：疫情影响销售复工，政策宽松可期

  报告摘要：

  市场表现：1 月 23 日当日申万房地产板块收于 4009.45 点，该周累计下 跌 4.85%，同期上证综指累计下跌 3.22%，深证成指累计下跌 2.49%， 沪深 300 累计下跌 3.63%；横向对比，板块表现位于中下游。

  土地交易：土地市场数据统计 1 月 13 日- 1 月 19 日。全国 100 大中城 市合计供应土地规划建筑面积 893 万平米，合计成交土地规划建筑面积 1058 万平米,成交总量环比下降 37.73%；当周土地成交楼面均价为 5471 元/平米，溢价率 20.54%。城市土地成交总价为 579 亿元。

  重点事件点评：短期来看，新冠疫情对房地产销售的影响是比较明显的。 根据克而瑞披露的百强房企销售数据，TOP100 房企全口径销售金额 1 月同比下降 12.7%，权益销售金额同比下降 16.2%，TOP30 房企合计全 口径销售金额 4023.5 亿元，同比下降 10.3%，权益销售金额 3407.1 亿 元，同比下降 12.2%，房企 1 月销售下降趋势明显。考虑到疫情的影响 仍在持续，预计 2 月的销售、复工以及新推盘都会受到影响，2 月行业 销售下行趋势仍将持续。延迟复工也将影响房企的新开工，对 3、4 月 小阳春新开盘可能会带来负面影响。1-2 月为房地产销售的淡季，合计 在全年的销售占比不足 10%，如疫情能得到及时的控制，对行业的影 响尚可控。如持续时间较长，一季度房地产销售可能面临大幅下滑， 高杠杆房企的资金链也将承压。

  房地产开发行业基本面将承压，居民的购房需求会有所延迟，具体程度 又与疫情何时得以控制有关，结合经济下行压力加大，我们认为未来货 币政策和行业调控政策宽松可期，低能级城市也有望适度加大 2020 年 的棚改力度；商管行业在疫情中不仅短期收入受客流量暴跌和减免租金 的直接冲击，同时中远期的客户消费心理也可能受一定影响；物管行业 在疫情中受影响最小，对短期收入基本无冲击，长期来看业主、政府将 意识到优秀物管公司的优势，不仅提升了业主的黏性，同时也有望进一 步加速公共领域物业的市场化进程。

  优先推荐布局一二线城市的低杠杆房企：万科 A、金地集团、保利地产 和招商蛇口；建议积极布局受疫情影响较小的优质物业公司：招商积余、 碧桂园服务、永升生活服务和保利物业。

  风险提示：行业资金面超预期收紧；疫情影响加剧，行业超预期下行