[光大证券]深圳打击哄抬房价，广州三区放松限购

  市场行情：本期申万地产+4.41%，恒生内地地产+0.99%

  本期申万地产+4.41%，跑赢沪深300指数3.18pc，跑赢上证综指3.16pc，在申万一级行业中排名第2/28；恒生中国内地地产+0.99%，跑赢恒生指数0.33pc，跑输恒生地产建筑0.08pc，在恒生一级行业中排名第6/13。沪（深）股通持股比例提升前五(pc)：华发(+0.91）、泰禾(+0.59)、光明(+0.25）、滨江(+0.21）、上实(+0.18）；港股通持股比例提升前五(%)：时代中国(+0.33)、美的(+0.23)、宝龙(+0.16)、融创(+0.14)、万科(+0.13)。

  楼市销售：49城商品房成交面积累计+11.9%，18城二手累计+12.4%

  商品房成交面积：1）环比：49城环比+5.1%（一线+22.5%，二线+2.1%，三四线+3.3%，长三角+17.4%，大湾区+24.0%，中部-3.3%）；2）年初累计：49城累计同比+11.9%（一线+8.8%，二线+19.1%，三四线+5.6%，长三角-0.1%，大湾区+6.2%，中部+12.1%）。

  二手房成交面积：1）环比：18城二手房成交面积环比+12.6%（一线+2.5%，二线+17.3%，三四线+13.4%，长三角+24.3%，大湾区+13.9%）；2）年初累计：18城累计成交面积同比+12.4%（一线-0.4%，二线+21.8%，三四线+3.6%，长三角+12.5%，大湾区+8.5%）。

  商品房去化周期：14城本期末去化周期12.92月（一线12.92月，二线11.79月，三四线16.63月），较上周+0.12月（一线-0.19月，二线+0.07月，三四线+1.11月）。

  土地成交：百城土地累计成交面积-4.7%，本期环比-27.6%

  1）环比：100城土地成交面积环比-27.6%（一线-25.8%，二线-10.9%，三四线-38.8%）；成交总价环比-18.1%（一线+4.3%，二线+2.0%，三四线-53.9%）；2）年初累计：100城土地累计成交面积同比-4.7%（一线+20.0%；二线+0.6%，三四线-11.2%）；累计成交总价同比+14.9%（一线+5.3%；二线+24.5%，三四线+6.4%）。

  政策跟踪：深圳打击哄抬房价，广州三区放松限购

  中央层面：国务院：韩正：在国家发改委和住建部召开座谈会，强调全面做好“六稳”工作，保持房地产市场稳定；地方层面：深圳、贵阳规范房地产市场秩序；广州：南沙、花都、黄埔三区放松限购；港澳人士凭港澳身份证通行证可购首套房；海南：多措施推动农村土地制度改革试点；粤港澳：建立大湾区通关对接合作机制。

  投资建议：低估值龙头具备防御价值，高股息在“资产荒”下具备吸引力

  在流动性宽松和“资产荒”的情况下，龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。建议关注现金流安全边际高，业绩确定性较强，具备持续投融资优势的龙头，如A股的招保万金和H股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估，建议关注陆家嘴和华润置地。

  风险分析

  国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升。