[国盛证券]深圳调整“豪宅线”标准，影响几何？

  深圳市住房和建设局表示从2019年11月11日开始，深圳普通住宅标准调整，新标准为小区容积率不低于1.0（不变），建筑面积不高于144平米的住宅（不变），并取消了原先对成交总价的限制。对此我们的观点如下：

  取消成交价格限制，本次普通住宅标准调整力度超过以往。以往2011-2019年深圳市普通住宅标准总共调整过3次，主要方式为上调成交价标准，而本次深圳市普通住宅标准的变化是直接取消了原有三条标准中的的成交价标准——即所有建筑面积144平米及以下的、小区容积率大于等于1.0的住宅，均能够被认定为普通住宅，力度超前。

  刚需客户受益最大，而144㎡以上改善型客户将不受影响。而本次普通住宅总价限制取消后，刚需客户（住宅建面144㎡以下、容积率不小于1.0）的交易成本将有所下降，受益最大，而144㎡以上大户型改善型客户将不受影响。另外，增值额越高的“原豪现普”住宅本次享受的税收优惠越多。根据测算，一套现值500万元、增值额100万元左右的“原豪现普住宅”可节省的税金为备案价的3%。

  深圳普通住宅标准发布时间领先北京、上海，信号意义更强。深圳调整时间在房地产销售面积转负之前，而北京、上海调整时间则在房地产销售面积转负之后。深圳调整时间领先北京调整时间点，而北京调整时间亦领先上海。深圳市普通住宅调整时间往往发生在住宅销售面积增速高点之后。因而政策发布后成交环比反弹往往偏弱，甚至15年发布后成交环比下降。而北京、上海普通住宅标准调整时间往往在销售面积转负之后，配合其它一系列边际放松政策，调整后的成交环比有较大反弹。因而相比北京、上海，深圳市普通住宅标准调整的信号意义大于实际对成交的促进作用，因为新房成交增速高点的确认，表明房地产市场调控收紧政策已取得成效，销售增速快速下降后，调控放松政策将逐渐增加。

  地产调控最严厉的时代已经过去，“一城一策”边际放松可期。本来政策周期拉长、仍未见明显放松或与库存低位带来的销售韧性有关。但随着二手房交易趋冷、土地投资降温、新房销售增速进入下降通道、贸易摩擦下的经济承压、全球无风险利率下降开启宽松周期，我们维持房地产调控政策最严厉的时代已经过去的判断，虽然全国性放松政策的可能性不大，但“一城一策”边际放松仍可期。本次深圳市普通住宅标准调整是一次有信号意义的政策变化，预计更多“一城一策”将逐步出台，以维持房地产市场的平稳发展。

      投资建议：建议关注金地集团、保利地产、万科A、中南建设、蓝光发展、阳光城、招商蛇口。

      风险提示：房地产调控政策超预期。