[光大证券]新增居民信贷收短放长趋势延续，房企海外融资放量但持续性存疑

  ◆民部门信贷投放结构转换趋势延续，房贷利率继续小幅回落，2020Q1开发贷或现边际改善

  2020年1月新增信贷规模创单月历史新高，单月企业/居民部门占比结构波动主要由于：1）1月往往是企业部门信贷投放高峰期；2）支持实体经济宏观导向以及LPR下行预期下，2020年银行有意愿“抢放”企业贷款。

  2020年1月居民部门新增信贷同比-35.9%，其中新增居民短贷同比-139.2%（2019年全年为-17.8%），新增居民中长贷同比+7.5%（2019年全年为10.1%）。居民部门信贷投放收短放长、结构转换趋势延续。

  2020年1月全国首套、二套房贷利率分别环比-1BP、-2BP，一线城市首套利率悉数下行。展望2020全年，我们预计新增房贷利率随社会实际利率下行而略有回落，银行按揭投放规模高位小幅下降，继续保持在4万亿左右。

  2019年9月，央行将房地产广义口径融资（含按揭+开发贷等）纳入MPA考核。考虑到新冠疫情对地产销售的短期影响，我们预计一季度按揭贷款减少将为开发贷增长留出余地，在结构性方面将会倾向规模较大的百强类房企。

  ◆2020年1月房企海外发债放量，额度受限下，后续供给有待观察

  得益于流动性、贸易摩擦、汇率等宏观因素改善，以及部分房企集中释放额度（如恒大新发60亿美元债），2020年1月行业海外融资整体放量，多数大中型民营房企新发债票面利率下行较明显。1月单月房企海外发债1267亿元，同比增长83%，单月净融资951亿元，单月发债/净融资规模均创历史新高。但考虑到整体额度受限于借新还旧的监管要求，后续美元债供给持续性有待观察。

  2019年末短暂回暖后，2020年1月房地产信托重回下行通道。1月房地产集合信托募集资金393亿元，同比下降45%，环比下降37%，占单月集合信托募集总额的比例下降至27.1%。

  我们于此前报告（《多地政府顺延土地款缴纳，开发贷投放倾向百强房企——行业动态跟踪简报》）中明确提出，近期宏观流动性边际宽松，其主要目的是为了降低实体经济融资成本，为了避免宝贵信贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从而抬高短端融资成本，我们认为房地产行业资金面的总量管控将持续，金融资源向龙头房企集中，行业集中度加速提升。

  ◆投资建议

  当前行业总量下行，竞争激烈，新冠疫情加速了行业结构分化，并购加速集中度提升，房企短期业绩表现和中长期盈利增长加剧分化。龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率具备吸引力。建议关注市值较大，股票流动性较好，基本面明确，现金流安全边际高，业绩确定性较强，具备持续投融资优势的房企，建议关注A 股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H 股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

  ◆风险分析

  新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定，不排除疫情影响大幅超出预期的可能；国内宏观经济增速放缓或超预期，或导致就业情况恶化，居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，影响购房需求及按揭偿还；房企将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。