[华西证券]恒大促销属常规营销手段，继续看好地产板块

  报告摘要：

  2020年2月16日，恒大集团宣布，将于2月18日启动全国各楼盘销售特大优惠政策，全国在售楼盘七五折售卖，并在首付、按揭等环节，给出不同程度的额外优惠。

  恒大促销属常规营销手段，行业影响较小

  恒大集团启动其历史上力度最大的一次优惠让利，2月18日-2月29日期间，全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享受七五折优惠，3月1日-3月31日可享受七八折优惠。对比恒大近两年促销活动期间单月商品房销售均价的变动，我们发现恒大打折更多是一种营销手段，不会造成全行业的降价甩卖。

  政策决定板块估值，销售增速非主要因素

  统计历年放松及收紧政策后，我们发现房地产板块波动主要受政策影响，而非销售；当行业过热时政策收紧，当行业基本面遇冷时，政策会有所放松。通过观察2007-2019年房地产超额收益率与政策变化的趋势，我们也发现政策的边际拐点通常对应着超额收益的拐点。受疫情影响，近期多地出台地产支持政策，涉及延期缴纳土地出让金等多方面，政策趋松。当前，我们认为板块正处于政策放松期的拐点，值得重点关注。

  低估值高股息，板块投资价值凸显

  从绝对估值和相对估值的角度看，当前房地产板块的估值处于历史底部区间；从股息率的角度看，截至2020年2月16日，最新10年期国债中债到期收益率为2.86%，而A股龙头房企股息率普遍高于国债到期收益率，板块投资价值凸显。

  投资建议

  房地产开发方面，近期利率、土地及融资端政策皆趋于放松，有望带动整体板块在低估值的情况下向上修复。物管方面，中长期来看，优质物管公司的价值将获得认可，有利于提升收缴率、物业费和优质品牌的集中度。建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展及相关受益标的招商积余、新大正、保利物业、碧桂园服务、融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团等。

  风险提示：疫情发展的不确定性，销售不及预期，政策放松不及预期。