[克而瑞]新冠疫情对房企运营商影响几何？

  房企由于依靠物业销售，在商业领域受到的影响相对较小；而以租金收入为主的企业，则受到疫情波及更大，让利更多。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  2020年初一场疫情快速爆发并席卷全国，在对疫情的全面防控下，人们外出减少，以客流量为生命线的商业地产首当其冲受到较大影响。在此背景下，不少商业运营商都公布了租金减免措施，与合作商户共同承担危机。

  在这次大规模的租金减免下，哪些企业在商业领域将会受到较大影响？商业地产又将如何更好地面对下次疫情等突发情况？

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  房企收入多元受到疫情冲击较小

  在商业运营企业中，房企如华润置地、龙湖集团、万科地产以及中海发展等都公布了自己的租金减免措施，如华润置地公布，减免全国各商业项目所有商户自1月25日至2月9日时间内（共计16天）的租金，涉及全国约14000个店铺；而龙湖集团则宣布，对旗下商场的所有商户2020年1月25日至2020年3月31日期间，在此67天内，租金费用（含物管费、推广费）减半。虽然房企在租金减免方面同样力度较大，但由于其收入结构主要以物业销售为主，此外这几家房企自身财务稳健，故受此次疫情下租金减免措施的影响不及其他以商业运营为主的企业。以华润、龙湖、万科、中海为例，2019年上半年四家房企的投资物业营收占比均不及15%，其中华润占比最高达12.42%，而万科及中海仅为1.50%、2.37%。除此之外，华润及龙湖的投资物业收入中还包括酒店及长租公寓，而中海的租金收入中写字楼租金收入又占了较大比重。故而，在此次主要针对商场及综合体项目的租金减免措施中，预计实际损失对企业营收相对影响较小。此外从2019年上半年的财务来看，四家企业的财务表现均十分稳健，净负债率均在60%以下，且拥有现金充足，融资成本位于行业低位。其中华润、龙湖的现金短债比更是达到了4.2，而万科、中海的净负债均在40%以下，可见春节期间的租金损失对于其财务而言，压力不大。

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  以商业为主企业受疫情波及较大

  相比房企，还有一些企业由于收入来源主要依靠租金，受到的影响也相对较大，如万达、红星美凯龙、凯德、恒隆等等。其中万达于1月28日对外宣布，1月24日至2月25日期间，旗下全国已开业万达广场的商户租金及物业费实行全免政策，以2019年万达租金收入384.8亿元来预估，一季度预计损失租金约最低35亿左右，预计第一季度的运营收入将下滑超30%。此外红星美凯龙也表示，本次免租将涉及公司2020年营业收入（租金及管理费总金额）约5.3至5.9亿元，对2020年归母净利润影响约3.8至4.3亿元。

  此外即使疫情能在3月或4月完全结束，疫情所造成的恐慌仍将延续一段时间，尤其是武汉等湖北地区，人们外出消费的信心与习惯的回调会有一定滞后，可能会继续影响该地区的商场运营情况。目前万达商业、红星美凯龙以及凯德集团分别于湖北拥有14、13及4家商场，其中武汉更是凯德的五大核心城市群之一，四家商场均位于武汉核心区域；而恒隆地产2020年旗下的武汉恒隆广场，其商场与办公楼也原计划于2020年完成及开业，武汉疫情的延续或会影响该项目的工期，致其开业时间后延。预计在之后的一段时间内，武汉等湖北区域的商场仍将面对客流量不足，商户运营困难、工期延后等问题，租金收入也将受到一定影响。此外从商业形式上来看，如万达广场多为盒子式项目，在疫情之下相比商业街等通风性较高的广场而言，受到疫情影响更大；而凯德商业则主要布局在城市的核心地段，在疫情下竞争优势无法比拟社区商业，无法满足人们所求的日常消费或居家消费。

  整体来看，房企由于依靠物业销售，在商业领域受到的影响也相对较小；而万达、凯德等以租金收入为主的企业，则受到疫情波及更大，让利更多。当然，无论是房企还是万达凯德，都规模较大且实力雄厚，完全可以承担租金减免后所造成的结果，虽然短期内会损失一定租金收入。但长期来看，同时也避免了空置率上升，额外招商等问题。在疫情等特殊情况下，进行社会捐助或租金减免，同时也彰显了身为大型企业所应肩负的社会责任。