[克而瑞]房企境外发债额创单月新高，4家物业准备IPO

  企业发债

  债券发行：整体较2019年初盛况略低，境外发债量为历年单月最大

  本月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%，同比下降14.3%。1月的融资水平的上涨，主要来自于境外债权融资的井喷，本月境外债权融资1099.7亿，环比上升922.4%，同比下降7.5%，由于年初房企到期债券较多造成的需求上升，以及年初房企和各机构发债额度充足的供应满足，本月房企迎来了境外发债潮，包括中国恒大、融创、新城发展、龙湖、旭辉、龙光、华夏幸福、弘阳、大发在内的多家房企均在海外发行债券，但总体来看境外债权融资仍较于2019年初有些许下降，可能源于境外债发债条件不放松导致的下降。境内债权融资543.0亿元，环比下降40.8%，同比下降29.2%。

  其中，本月企业境内外发债总量1316.6亿元，环比上升752.0%，同比下降5.5%，主要由于2019年房地产融资环境不放松，而导致的房企2019年年底融资量少，从而环比出现较大增长，另一方面，也在于年初由还债高峰带来的房企发债需求量大且集中，使得本月发债量较大。具体的融资方式来看，境外债发行量为1075.3亿元，环比上升1066%，同比上升20%，境外发债量为历年单月最大。此外，本月境内债环比上升287%至241亿元，属于过去半年以来的较高水平；其中，公司债发行量环比上升235%到118亿元，中期票据发行50亿元，环比上升400%。

  本月单月融资成本8.34%，同比上升1.4个百分点，环比下降0.23个百分点。境外债券融资成本达9.20%，同比增长1.19个百分点，环比下降0.68个百分点，本月相较于2019年1月来看，在发债水平相当的情况下，房企的境外发债成本上升明显；房企境内发债成本4.5%，同比下降0.48个百分点，环比下降1.87个百分点，本月境内发债的房企较少，且大部分是大型房企境内发债，如龙湖、世茂等，他们的发债成本相对较低，从而导致本月的境内发债成本较低。 

  具体企业表现来看，1月发债最高的企业为中国恒大，发债总量461.2亿元，主要为恒大发行了60亿美元的境外票据，以及发行一笔45亿元人民币的公司债；此外，龙湖本月发行的两笔境外优先票据利率分别为3.38%和3.85%，且发行28亿元的公司债利率水平也较低，在4%左右。

  债券期限：本月到期债券类524.5亿元

  本月房企有25笔债券到期，金额共计524.5亿元。其中，到期金额最高为中国恒大2016年1月发行的100亿元的私募债，以及其11亿美元的境外优先票据。此外，世茂房地产本月共有2笔债券到期，包含一笔境外优先票据和一笔中期票据，金额合计约62.8亿元。

  提前关注到2020年2月将有10笔债券到期，金额共计200.8亿元，环比下降62%。单笔金额最高为保利发展2015年2月发行的一笔30亿元人民币的中期票据。

  上市和股票

  拟上市企业：排队房企及物业公司为13家

  本月依然没有房企向港交所递交上市申请，而由于汇景控股在本月16日成功挂牌，因此截至2020年1月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产以及大唐地产6家，其中海伦堡、奥山以及万创国际的招股书已经过期，截止2020年1月底仍未更新，未来是否继续申请上市还有待观察。

  在房企旗下物业管理公司方面，本月有多家房企旗下物业公司递交上市申请，包括星盛商业管理（星河地产物业）、宋都服务（宋都地产物业）、金融街物业以及烨星集团控股（鸿坤地产物业）。因此截至2020年1月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司共有7家，房企分拆物业上市的热潮在2019年开始之后有越来越积极的趋势。

  IPO和增发：汇景控股为2020年首家IPO房企

  本月16日汇景控股正式挂牌上市，所筹净额约为13.91亿港元。从招股书来看，汇景控股在2016年、2017年及2018年的营业收入分别约为20.93亿元、11.98亿元及22.39亿元，同时截至2019年9月底共拥有17个开发项目，包括建筑面积为21.16万平方米的可供销售/出租物业及124.46万平方米的在建项目。由此可见，企业目前的规模仍然较小，土地储备相对较少，预计在上市之后的发展仍然会面对较大的挑战。

  而在房企旗下物业管理公司方面，本月没有物业公司上市，然而由于本月有较多物业公司递交了招股说明书，预计2020年房企分拆物业上市仍然将较为积极，延续2019年的热潮。在增发配股方面，本月有三家龙头房企进行了股份配售，分别是融创、新城以及世茂。其中融创于本月10日的股权配售金额最大，约为80亿港元，共配售了1.8692亿股，占企业现有已发行股份数目的约4.20%，及经配售事项扩大后已发行股份数目的约4.03%。配售之后孙宏斌控制的融创国际的持股比例由47.2%微降至45.3%，对公司控股权没有任何影响，配售事项所得款项净额将用作企业的一般商业用途。新城则在本月14日宣布配售最多3.11亿股股份，占企业现有已发行股份数目的约5.27%，及经配售事项扩大后已发行股份数目的约5.01%，所得款项净额约为27.11亿港元。紧随配售事项之后，王振华及其控制法团持股比例将由71.23%降至67.67%，不会影响公司控股权，配售所得资金将用于公司长远的业务发展以及一般营运资金。在宣布了和福晟的“世纪合作”之后，世茂在本月17日宣布将以先旧后新的方式配售1.58亿股现有股份，预计将可以获得款项净额约46.38亿港元。在配售完成之后，世茂房地产的总股本将从33.01亿股上升至34.59亿股，许荣茂及其一致行动人的持股比例将从69.646%降至66.46%，对公司控股权没有影响，所得款项净额将用于项目开发、偿还债务及一般营运资金，联想到此前世茂和福晟的合作，预计本次股权融资将会为世茂入股福晟项目提供资金。

  股权变动：绿地金融出售5000万股雅生活股份

  本月有多家房企或房企旗下物业公司出现了股东对公司股票进行增持减持，比如雅生活、龙湖、富力等。而本月较为引人注目的股权变动当属绿地金融大幅出售雅生活股份，共出售了5000万股H股，相当于企业持有雅生活股份数量的三分之一。在出售事项后，绿地金融仍然透过其全资附属公司宁波绿琎持有1亿股非上市股股份，占雅生活已发行股本总数约7.5%，但已不再是雅生活服务的主要股东。

  股价变动：地产股整体表现不佳，物业股较为良好

  本月地产股整体表现不佳，在A股和H股都仅有20%左右的地产股在整月出现上涨。在H股方面，滨江服务在本月的涨幅相对较大，月涨幅为38.89%，从本月9日至20日出现了连续大涨。第一上海证券还在20日发布研报给予“买入”评级，企业较高的平均物业管理费，以及丰厚的账上现金都是投资机构看好公司的理由。

  在A股房企方面，本月涨幅最大的是长春经开，企业从1月2日就开始停牌，同时宣布拟收购万丰科技100%股份以切入智能制造行业，因此在16日复牌之后连续涨停，最终全月涨幅达到了43.29%。