[太平洋]2003年前后的房企融资调控

  报告摘要

  要理清非典前后的房地产融资调控政策，肯定要从 1998 年开始 说起。这一年是住房商品化元年。

  1998 年前后，中国面临的内外部环境十分复杂。受前一轮宏观调 控惯性影响，中国经济处于通缩状态。此外百年不遇特大洪水的 影响，以及国企改革短期内造成大量员工“下岗分流”或失业， 种种不利因素在这段时间集中爆发，严重抑制了国内需求。与此 同时，自 1997 年下半年开始，亚洲金融风暴在中国周边国家一 一发作。1998 年 8 月 5 日，索罗斯开始狙击港币，香港股市大幅 下跌，随后香港政府在朱镕基总理的支持下，携巨额外汇基金救 市。1999 年 5 月 8 日凌晨，美国导弹袭击了中国驻南联盟大使馆， 中美关系严重恶化。2000 年 4 月开始美国互联网泡沫破裂，此后 陷入经济衰退，我国出口也因此受到拖累。

  在外患不断，内需疲软的大背景下，房地产成为刺激国内需求的 重要抓手之一。1998 年 5 月 9 日，中国人民银行颁布了《个人住 房贷款管理办法》，鼓励商业银行开展住房抵押贷款业务，最低 首付比例要求为 30%，最长贷款年限为 20 年。1998 年 7 月 3 日， 国务院正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房 建设的通知》，该通知决定自 1998 年下半年开始停止住房实物 分配，正式开启了住房商品化时代。1998 年 7 月 20 日，国务院 颁布《城市房地产开发经营管理条例》，规定房地产开发项目资 本金占项目总投资的比例不得低于 20%。1999 年 2 月 23 日央行 发布《关于开展个人消费贷款的指导意见》，将个人住房贷款最 低首付比例从 30%降至 20%。

  在鼓励按揭贷款和取消福利分房等一系列政策措施的推动下，房 地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启 动，呈现供求两旺的发展势头。房地产业及其所带动的上下游相 关产业的快速发展对拉动经济增长作出了重要贡献。但是，局部 地区出现了房地产投资增幅过大、房价增长过快等问题。为防止 出现新的房地产“过热”，2002 年 8 月 26 日建设部等六部委联合发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展 的若干意见》，要求对四证不全的房地产项目，商业银行不得发 放任何形式贷款；对资本金达不到规定标准、拖欠工程款的房地 产开发企业，不得审批或同意其新开工项目。

  2003 年 1 月，中国终于告别连续 14 个月 CPI 同比负增长或零增 长的通货紧缩态势。为抑制房地产投资过热并防范金融风险， 2003 年 6 月 5 日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知》（“121 号文”）。121 号文实际上体现了当时的监 管理想，如果当时 121 号文能够得到认真落实的话，之后房地产 行业可能会发展得更为健康。121 号文主要提出了以下监管要求：

  1、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产 开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款及其他形式贷款 科目发放。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交 土地出让金的贷款。自有资金（指所有者权益）占项目总 投资额的最低比例提高至 30%（此前为 20%）

  2、商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房 地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能 将获得的流动资金贷款用于购买施工所必须的设备（如塔 吊、挖土机、推土机等）。

  3、商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个 人住房贷款。

  可惜由于 2003 年上半年非典事件的利空效应改变了决策层对于 2003 年宏观经济增速的预期，决策层希望借助房地产行业来托底 经济。2003 年 8 月国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知》（18 号文），首次提出“房地产业关联度高， 带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续 健康发展，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经 济持续快速健康发展的有力措施”，并提出“对符合条件的房地 产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。国务院 18 号文的基调跟央行 121 号文不一致，因此央行 121 号文的很多 内容实际并没有落实下去。

  事后来看 2003 年中国的经济增速其实并没有受到太大的影响， 全年 GDP 增速达到 10%，是 1997-2003 年间增长最快的年份。主 要是由于“中国制造”的外贸强劲拉动和以房地产为龙头的内需 市场的旺盛。由于抑制经济过热的政策没有及时推出，叠加美伊 战争导致国际油价迅速飙升，从 2003 年四季度开始，国内 CPI开始快速攀升。2003 年底政策开始转向，2003 年 11 月底，中央 经济工作会议把“盲目投资、低水平重复建设”“盲目兴办各类 开发区，信贷投放偏快”等作为“局部苗头性的问题”进行风险 警示。随后又连续出台针对钢铁、水泥、电解铝等行业的调控政 策，铁本项目被查处。

  到 2004 年 4 月 27 日，房地产行业也成为调控的对象。国务院发 布《关于提高钢铁等固定资产投资项目资本金比例的通知》，将 房地产开发项目的最低资本金比例进一步提高到 35%。2004 年 9 月 2 日银监会又发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，重 申房地产开发项目资本金最低比例为 35％; 同时规定住房按揭 贷款借款人的月房产支出与收入比不得超过 50%。