[克而瑞]荣盛发展：调结构补库存 总土储保证企业三年需求

克而瑞研究中心  沈晓玲、万任澄

  【销售业绩稳步增长，销售同比增速略高于同规模房企】2019年上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额465.78亿元，合约销售面积422.7万平方米，分别同比增长16.16%和9.79%，销售金额的增长率比TOP30房企销售金额均值10.96%高5.2个百分点，金额面积实现稳步增长。

  【以三四线城市为主，加大二线城市拿地力度】为补充土地储备，企业在上半年拿地力度明显上升，新增土地建筑面积654.2万平方米，同比增加40.85%，新增土地总价237.24亿元，同比增加112.3%。根据18年年报，19年企业计划新增拿地1672.51万平方米方，上半年完成了40%。如果下半年继续保持上半年的拿地力度，则有望完成全年的拿地目标。

  【营收净利稳步增长，归母净利率提升至12.08%】2019年上半年荣盛发展实现营业收入243.61亿元，同比增长25.65%，归母净利润29.44亿元同比增长31.05%，实现营收、净利稳步增长。由于对费用的把控适当，净利润稳中有升。

  【规模化的过程中，杠杆增加】持有现金313亿元，基本与年初持平。现金短债比0.90，短期面临较大偿债压力。长短负债比首次低于1，下降到0.99。净负债率上半年有所提升，为96.48%，较期初上升8.62%，债务结构有较大的调整空间。

  【围绕“3+X”多元化战略持续发力】“3+X”战略稳步推进，多元化营收上半年同比增长73.76%。目前已经初步形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。

  销售：销售业绩稳步增长，销售同比增速略高于同规模房企

  2019年上半年荣盛发展实现全口径合约销售金额465.78亿元，合约销售面积422.7万平方米，分别同比增长16.16%和9.79%。销售金额增长率比TOP30房企销售金额均值10.96%，高5.2个百分点，金额面积实现稳步增长。

  规模稳定增长的原因之一是企业不断完善“两横、两纵、三集群”的区域战略定位。“两横”指围绕长江及陇海铁路沿线布局，“两纵”指围绕京沪、京广铁路沿线布局。“三集群”指深耕京津冀城市群，稳步拓展长三角、珠三角城市群。通过深耕环渤海交通枢纽城市群以及持续发力布局长三角核心城市周边区域使得荣盛发展项目的抗风险能力得到保障，为企业提供稳定的销售业绩增长。

  投资：以三四线城市为主，加大二线城市拿地力度

  2019年上半年荣盛发展新增土地建筑面积654.2万平方米，同比增加40.85%，新增土地总价237.24亿元，同比增加112.3%，拿地楼面价从2405.9元/平方米提升到3626.4元/平方米,同比增加50.64%。整体来看，企业上半年明显增加了拿地的力度，而且拿地均价也有所上升。拿地力度上升是由于2018年企业拿地目标完成率较低，全年仅完成拿地计划的50.7%，因此企业今年加大了拿地力度。拿地均价上升是由于企业上半年增加了对于二线城市的布局。从拿地城市能级上看，上半年企业超两成新增土储来自二线城市，达到152万平方米。而2018年全年新增土储中，企业仅在石家庄拿了四幅地，共51万平方米，占比不足10%。仅上半年荣盛发展新增二线城市土储就为2018年的三倍。

  2019年上半年荣盛发展拿地销售比0.51，较于2018年全年上升了0.33，而TOP30房企2019年上半年拿地销售比平均值为0.39。拿地力度大增，部分原因也是由于去年实际拿地远低于计划。根据2018年年报，企业2019年计划新增拿地1672.51万平方米。上半年目前拿地达到全年计划建面40%，如果下半年继续保持上半年的拿地力度，则有望完成全年的拿地目标。虽然今年拿地力度加大，但从调研了解到，企业为控制风险，在投资方面会考虑两个方面指标：一是保证总土储满足三年左右的开发需求，二是保证拿地款占销售回款的三分之一左右。

  从拿地权益建面占比上看，荣盛近几年保持下降趋势。这也是由于近年来房企合作拿地的盛行，合作拿地不仅能够加速企业冲刺规模以及业绩，而且也可以分散集中拿地的风险。不过上半年企业权益建面占比比2018年略有提升，达到83.01%，说明企业也在风险控制与利润之间做平衡。

  土地储备：消化周期约3-4年，能够有效保障未来发展

  截止2019年6月底，荣盛发展总土储达到4060万平方米，比上年年末提升12.34%。如果按照荣盛发展2018年983万方的合约销售面积计算，土地消化周期约为3-4年，能够保障未来三年左右开发需求。

  盈利表现：营收净利稳步增长，归母净利率提升至12.08%

  2019年上半年荣盛发展实现营业收入243.61亿元，同比增长25.65%，归母净利润29.44亿元同比增长31.05%，实现营收、净利稳步增长。将营收具体拆分来看，上半年公司房地产业务结算项目面积200.19万平方米，结算收入216.26亿元。其中廊坊、南京、沈阳、聊城以及重庆对营收贡献较高，结算面积都在20万平方米以上，廊坊结算面积51.63万平方米，对营收贡献最高。其次为企业的多元化业务盈利占比进一步提升，上半年合计贡献营收27.35亿元，占比达到11.23%，而去年同期多元化营收占比仅8.12%。

  在盈利性指标上面，毛利率同比下降了1.9个百分点至30.44%，其中房地产项目毛利率30.56%，比去年同期下降2.02个百分点。归母净利润率同比上升0.5个百分点至12.08%。从2016年-1H2019，荣盛发展的整体毛利率维持在30.5%左右，上半年毛利下降是由于结算成本上升所致。近两年荣盛进一步加大了长三角地区二线城市的布局，例如南京，苏州等城市。未来随着这部分热门城市的高毛利项目结转，预期整体毛利还有提升空间。

  在毛利下降的同时净利不降反升，除了归母净利受项目结算的影响之外，今年企业在费用把控上也有了提升。今年上半年营销以及管理费用占营业收入比8.02%，比去年同期下降0.41个百分点。

  偿债表现：规模化的过程中，杠杆增加

  2019年上半年，荣盛发展持有现金313亿元，与2018年末基本持平。但是由于今年部分长期债务临近到期，短期负债比年初增加81亿，达到348亿元，现金短债比低于1，为0.90，经营活动现金净流入49.7亿元。企业面临短期债务压力，预计下半年企业将会通过扩大融资规模来弥补资金缺口。

  从长短债比来看，2019年上半年为0.99，近年来首次低于1。从2016年开始，荣盛发展的长短债比结构就一直低于行业平均，从2.12一直下滑到目前的的0.99。截止2019年6月底，荣盛共申请银行授信总额度926亿元，已使用369.04亿元，剩余556.81亿元还未使用。如果荣盛积极使用剩余的授信额度，增加优质的长期负债，预期未来负债结构会有所改善。

  净负债率方面，上半年相比于2018年末略有提升，但近几年保持整体下行。由于企业在上半年加强了拿地力度，杠杆水平增长难以避免，这也是规模化房企的普遍现象。从融资成本方面来看，今年上半年企业陆续发行的债券和超短融，其票面利率基本在7%-8%之间，与今年行业整体融资成本相当。

  战略：围绕“3+X”多元化战略持续发力

  “3+X”战略稳步推进，多元化营收上半年同比增长73.76%。从2015年开始公司制定了从单纯的地产开发商向着“3+X”新型产业全面发展的战略格局。目前已经初步形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。上半年实现营业收入27.35亿元，其中康旅板块实现签约9.06亿元，回款9.03亿元，营业收入7.06亿元。产业园板块实现净利润4.41亿元，签订土地类招商协议12家，总投资26达亿元。金融板块振兴银行、中冀投资、泰发基金持续发力，其中振兴银行报告期末资产规模达到240亿元。“3+X”战略初见成效，各版块布局逐步完善。