[克而瑞]旭辉集团：扩土储、增权益仍是企业未来发展的重点

  2018年旭辉集团在地产销售和多元化业务方面都取得了显着的成绩，全年实现合约销售1520亿元，同比增长46%，主要得益于城市和项目的扩张，实际单城市产能有所下降，城市深耕发展有待加强。2019年旭辉目标销售1900亿，得益于近两年企业持续加大投资和开发力度，充足的可售资源为企业未来目标的实现提供了较好的保障。合作在企业规模快速扩张阶段起到了积极的推动作用，但是长期权益较低，资产和销售规模不匹配，可能影响外界资本的预期，调结构、扩土储、增权益仍然是企业未来发展的重点。

  销售：城市扩张推动规模增长，2019年1900亿目标相对谨慎

  2018年,旭辉集团实现合约销售额1520亿元，同比增长46.2%，完成全年目标的108.6%；合约销售面积957万平方米，同比增长52.1%。究其原因，主要是旭辉有销售贡献的城市和项目数量大幅增加。据统计，2018年旭辉在44个城市有超过195个项目在售，而2017年只有28个城市130个项目在售，从而推动了旭辉销售规模的增长。但是，从单城市表现来看，2018年旭辉平均单城市产能则从2017年的37.1亿元下降到了34.5亿元，且销售贡献超百亿的城市并无增加仍然只有4个。 

  其中，对旭辉销售额贡献最高的城市是合肥，2018年销售额达159亿元，同比增长了16.5%，也是唯一一个连续两年销售超百亿的城市，2017年销售超百亿的杭州、苏州、上海销售有不同城市的下滑，这当中固然还有市场和政策影响因素，但另一个角度来看，企业在区域扩张的同时，也需注意进一步加强城市深耕的力度，从而能更好的推动业绩的增长。从城市能级来看，三线城市销售额占比从2017年的5%增加至22%，也使得企业合约销售均价为15900元/平方米，同比下降3.8%。

　　展望2019年，旭辉共有可售货值约3500亿元，对于全年1900亿元的销售目标有着相当充足的保障。从企业的销售规模增速来看，2019年的目标相比于2018年仅增长了25%，目标制定还是相对谨慎的，以旭辉过去几年的销售增速来看，达成2019年的目标问题不大。

　　投资：三四线拿地远超过去五年，结构调整略显滞后

  2018年旭辉在土地市场上依然比较活跃，共新增93个新项目，新进入15个城市，总建面为1240万平方米，同比微降6.1%；总价为769亿元，同比减少了29%。究其原因，主要还是因为旭辉大幅增加了在三四线城市的拿地比例，使得2018年新增土储的平均楼板价由2017年的8206元/平方米降至6190元/平方米。

  2018年旭辉在三四线新增土储的占比则由上年的15%大幅增长至52%，拿地面积远超过去五年。这种拿地策略大大降低了一二线城市的大幅限价对于集团业务的影响，在一定程度上有利于集团未来的业绩增长。然而，旭辉在三四线城市的布局略晚，已经错失了这一轮三四线城市的大部分红利，随着目前棚改热度的衰退以及部分三四线城市需求的透支，三四线城市未来新增项目的价格将会有较大可能不如预期，风险加大。

　　土储：增权益、扩土储依然是企业未来发展的重点

  旭辉2018年新增土储建面的权益比例达到了57.2%，较2017年增加了15.5个百分点，尤其是四季度以来拿地权益平均超过75%。早在2018年初，旭辉就提出了增权益，新增项目权益比例虽然加大，但2018年末企业总土地储备的权益比例依然在下降，相比2017年进一步下降了1.4个百分点至50.2%，权益比例下降也导致了销售的权益比例出现逐年下滑的态势。 

  旭辉在高速扩张的过程中，大量的合作起到了很大的作用，但是合作是把双刃剑，长期销售权益比例太低，会影响到企业总资产规模指标和营收指标的增长，而销售规模与资产规模不匹配，可能降低外界资本对企业的前景预期。未来，旭辉还需要进一步落实增权益的策略，增加企业项目的权益比例。 

  截至2018年底，旭辉共有土地储备4120万平方米，若是算上尚未确权的土地则达到了5500万平方米，货值约为8000亿元。从旭辉最近几年的增长和2021年达要到3000亿的目标来看，目前8000亿元的货值并不是很充足，未来旭辉还要继续加大拿地力度。

　　财务：融资能力较强，财务积极稳健

  2018年旭辉实现营业收入424亿元，同比上升了33%，毛利率、净利率、归母净利率分别为25%、17%和14%，相对于2017年均有所下滑，主要是2018年旭辉将原来确认为合营联营公司的部分项目公司，在股权收购后重新计量，确认为附属公司，并入了营业收入。若是剔除收购子公司并表之后带来的会计影响，调整后旭辉的毛利率为34.7%，核心净利率13.1%，同比分别增长5个百分点和0.3个百分点。按此计算，旭辉的毛利率仍然稳中有升。

  2018年旭辉的净负债率相较于2017年大幅提高了16.3个百分点至67.2%，若将永续债作为负债计算，净负债率则为81.5%，同比增加11.5个百分点。净负债率的增加，主要是近两年旭辉拿地和开发力度持续极大所致，但总体来说，旭辉的负债率保持在行业相对较水平，财务结构相对优化，持有现金充裕，2018年末旭辉持有现金约446亿元，同比增加49.8%，一年内的到期的债务占比仅为17%。 

  2018年旭辉的平均融资成本相较于2017年上浮了0.6个百分点到了5.8%，这主要是因为2018年房企整体的融资环境趋紧，因而房企的整体融资成本有所增加。跟其他企业相比，旭辉的融资成本依然处于一个较低的水平，体现了企业较为不错的融资能力。

　　多元化：物业成功分拆上市，长租公寓稳居行业前三

  在业务多元化方面，旭辉2018年也是有着较为突出的成绩，主要体现在物业管理和长租公寓两大重点方向。在国家目前重点推动的长租公寓领域，旭辉旗下的“领寓”目前已经发展到了5万间的规模，完成了全国华北、华东、华中、华南、西南5大区域20个城市的布局，稳居房企长租公寓业务前三。未来旭辉领寓计划将于2021年达到20万间的规模，并且独立分拆上市。 

  此外，旭辉旗下的物业公司——永升生活服务也在2018年12月成功在香港上市，融资净额6.198亿港元，目前股价相比发行价已经上涨了60%以上，显示出香港投资者对于旭辉物业管理的信心。截至2018年底，永升生活服务以订约管理面积达到了6555万 平米，未来发展值得期待。

  总体而言，2018年旭辉在房地产销售和多元化业务方面都取得了显着的业绩，融资能力不断加强，行业地位也持续提升，企业进入相对稳定的发展阶段。如若能够落实好增权益和城市纵深发展，及时调整结构，未来还将更上一层楼。