[克而瑞]企业篇：调控持续分化加剧，加大供应抢收业绩

  企业业绩

  规模增速放缓 目标完成不及预期

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  梯队表现

  各梯队房企上半年业绩规模增速放缓

  2018年上半年，虽然百强房企总体销售规模保持了较高的增长，但业绩增速较2017年同期及2017年全年有所放缓。从2018年1-5月销售排行榜的数据来看，TOP100房企业绩总规模达3.47万亿元，同比增长33.5%。其中多数房企销售业绩保持增长，仅部分房企的业绩增幅较低或有所下滑。

  我们从TOP50房企中部分房企分梯队的情况来看：

  第一梯队：6家龙头房企业绩规模占比较高。截止5月末，6家业绩超千亿房企的销售总规模达到了12359.5亿元，和第二、三梯队房企的业绩总和相当。其中，融创自去年11月以来稳居销售榜第四的位置，1-5月实现销售1455.7亿元，在第一梯队中增幅最高达81.3%。碧桂园、恒大得益于三四线布局，今年1-5月累计业绩同比增速也分别达到了37%和38.9%，其中碧桂园截止5月末业绩规模已超过3300亿元，继续占据榜单首位。而万科今年以来受货量供应不足影响，近几个月的单月销售规模都在430亿元左右，累计业绩仅同比微增4.8%。

  第二梯队：部分房企规模增长表现突出。第二梯队中，中国金茂得益于年初的项目整售表现最为突出，截止5月末实现销售业绩568亿元。

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  第三梯队：多数房企增速超40%，高于行业平均水平。第三梯队房企今年1-5月业绩规模同比增长47.4%，增幅在四个梯队的房企中居首。12家房企中有近10家房企的业绩增幅超过了40%，高于行业平均水平。

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  合理的布局和快周转策略助力了这一梯队房企业绩的高增长。

  第四梯队：业绩总体保持上升，分化格局加剧。第四梯队房企1-5月总体的业绩规模同比增长40.6%，增幅在四个梯队中排在第二，该梯队20家房企中有13家房企业绩增幅高于40%。其中，建发、新力、奥园等房企业绩增幅较高超过150%。而相比之下，首开、万达受市场布局和自身战略影响，销售规模分别降低了近29.7%和50.6%。我们预计未来随着竞争的加剧，房企分化格局将会持续。  

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  季度分布

  单月业绩高于去年同期，1月、5月增幅显着

  从2018年1-5月TOP100房企单月的业绩走势来看，前两月受益于年初充裕的货值以及部分房企的延迟认购，百强房企业绩规模分别同比增长58.4%和31%，增速较高。二季度以来，部分一二线城市在严控预售价格的情况下，预售政策略有松动，部分房企的高价项目集中入市。同时，热点二线和三四线城市在调控政策下持续高温，房企销售业绩迎来上半年的高峰。其中5月TOP100房企的单月业绩规模达到了8242亿元，为今年以来最高月份，较去年同期增长也超5成。  

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  业绩目标

  前五月目标完成率普遍较低，下半年需加紧推货

  对于目前已提出全年目标的房企，截止5月末目标完成率普遍较低。37家房企中仅有8家房企的目标完成率高于40%。

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  而对于其他大部分房企而言，今年1-5月的业绩完成情况并不理想，这些房企的目标完成率都集中分布在28%-38%之间。在前5月TOP100房企平均业绩增幅33.5%的情况下，对于大部分目标增长率超50%的房企而言，今年业绩不及预期的可能较大。  

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  下半年展望

  调控持续，加速项目入市抢收业绩

  展望2018年下半年，我们认为TOP100房企仍会保持规模分化的格局，各梯队集中度也将进一步提升。

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  未来在行业集中度不断提升的背景下，标杆房企将依托自身品牌、产品、资源整合等优势，通过高周转和全国化的布局战略实现逆势扩张，达到规模新高度。  

　　同时我们预计，在房地产市场调控成为常态，部分城市限售、限价政策调控持续的背景下，今年全年的政策、市场环境仍不明朗。下半年，在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下。三四季度将会有更多持货观望的房企或加大供应量、尽可能的多推项目；或选择以价换量，通过降低预售价格加速项目入市，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标。 

  企业拿地

  抢占三四线聚焦中西部关注东部二线底部机会

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  融资收紧减弱土投力度、加剧土地资源集中

  根据《2018年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100》数据，前五月入榜房企拿地总建筑面积约为38549万平方米，拿地金额14738亿元，总货值44243亿元。房企销售上竞争激烈，对土地资源的抢夺上也进入白热化。

  上半年金融收紧趋势未变，融资难、资金紧缺是所有房企面临的最大问题。在投资拿地上反映明显，不仅制约了房企中长期的投资力度，更加剧了房企间布局的分化。

  新增货值集中度来看，土地资源集中流向规模房企，强者恒强的局面持续发酵。其中销售金额TOP10房企1-5月新增货值在百强房企中占比超5成，行业资源愈发集中。而TOP11-20强房企占比也明显上升，集中度达17%。  

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  从销售百强房企前五月拿地销售比看，各梯队房企土地投资强度均未达2017年的水平。整体来看，前5月销售百强房企平均拿地销售比为0.3，相比2017年的0.53仍有一定差距。

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  华润、招商、中南等企业拿地热情依然高涨

  金融环境收紧、部分二三线销售下滑导致房企整体土地投资强度弱于去年。但总体而言，企业间分化明显，其中两类房企值得关注。

  第一类企业土储相对较少、补仓态度较为积极。如，华润、招商、中梁等。由于本身土储不充裕，为了冲刺规模，迫使企业必须更加积极拿地扩张。其中华润、旭辉、中梁、祥生前五月拿地销售比均在0.7以上。

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  第二类房企土储相对充裕，前五月拿地节奏略有放缓。例如泰禾、新城等。今年拿地销售比均不足0.3。一方面是两家企业此前一二线布局较多，因政策收紧和供地减少的双重影响，整体拿地节奏有所放缓。另一方面，新城、泰禾土储相对充裕，因此当前的重心放在现货销售上。  

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  投资布局上三四线受关注，中西部热度高

  从城市布局能级来看，三四线城市依旧是各家房企的布局重心，销售TOP50房企三四线占到了拿地总建面的61%，二线占比则为36%。由于一二线政策调控严厉，三四线在棚改的支撑下成为房企关注的重点。区域来看，中西部占比最大，为36%，远高于珠三角和环渤海，比长三角占比也高出7个百分点。整体而言，上半年房企的投资格局基本以“长三角三四线和中西部高能级二线为主”。 

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  04

  短期土地投资仍集中三四线

  持续关注东部二线城市底部机遇

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  一线由于供地紧张、发展租赁市场等需求，投资难度较大、资金要求高，短期市场仍被规模房企垄断。

  房企在二线城市土地投资仍会以中西部为主。相对来看，中西部二线城市政策宽松、市场较为火热，成为多数房企战略布局的要塞。但随着政府有意打压市场热度，市场风险加大，以及地价不断上升，房企在中西部投资会趋于理性，主要资源将集中在中西部高能级二线城市中。此外，随着近一年市场的降温，东部二线城市土地市场也从高位逐步回落，由于整体经济发展基础好、人口需求充足，预计下半年房企会逐步加大对东部优质二线城市的投资力度。

  三四线得益于棚改延续，各大房企凭借高周转策略继续抢收红利，市场竞争仍会激烈。房企首要争夺区域集中长三角和珠三角，尤其是集中在环核心城市周边、经济、人口发达、市场容量相对较大的城市。