[克而瑞]热点三线受青睐，合作收购再加大

（一）企业拿地：热点三线受青睐，合作收购再加大

  中海新城扩张积极，路劲鲁能拿地审慎

  据不完全统计，2017年上半年35家典型房企1拿地总建筑面积约为14526万平方米，拿地金额约为7842亿元。随着政策的变化，房企态度有所分化。中海地产（含中海宏洋）、新城控股、绿城中国等等企业拿地态度积极，新增规模同比都超过了150%，路劲、鲁能等企业在拿地上则变得较为谨慎。

  中海地产是2017年上半年拿地较为积极企业之一。据不完全统计，已累计拿地599万平方米，同比增长了176%；拿地金额达到373亿元，同比大幅增长482%，是所有房企中上涨最快的企业之一。此前，中海可能将更多的精力放在了重组、整合等方面，拿地一直相对较少，2016年拿地销售面积比约为0.85，2015年更是低至0.6。随着整合和内部变动尘埃落地，2016年底开始，中海加大了拿地力度。2017年全年中海地产计划新增土地约1600万平方米，拿地开支1000亿，预计下半年中海仍将保持积极的拿地态度。

  除了中海等企业拿地态度积极之外，还有部分企业在拿地上则表现出了谨慎的态度，如绿地、世茂、鲁能、路劲等企业。绿地集团于2017年上半年拿地建筑面积同比减少了31%，成交总价减少了66%。这主要是由于近期各地城市调控较多，一二线重点城市以及部分三四线城市接连出台了“限购、限贷”等调控政策，市场的不确定性因素增大，故而部分房企为了把控风险，在拿地方面显得更为谨慎。

  【注1】35家房企：碧桂园、万科地产、保利地产、中国恒大、融创中国、新城控股、龙湖地产、中海地产、华润置地、绿地集团、泰禾集团、荣盛发展、富力地产、金科集团、阳光城、中国金茂、旭辉集团、远洋集团、招商蛇口、金地集团、万达集团、正荣集团、首开股份、蓝光实业、融信集团、雅居乐、绿城中国、世茂房地产、首创置业、建业地产、融侨集团、华发股份、鲁能集团、保利置业、路劲基建

  都市圈内三线受青睐，二线城市仍为投资重点

  从城市布局角度来看，二线城市依旧是各个房企的布局重点，占到了拿地总建面的52%，三四线占比则为41%。虽然从面积分布来看，房企在各线城市拿地布局未有明显变化，但是从拿地金额来看，房企在一线、二线城市的拿地金额占比同比分别下降了0.7和8.7个百分点，三四线城市拿地金额占比上升9.4个百分点。房企在三四线城市拿地均价从2016年上半年的1679元/平方米增长到了3520元/平方米，增长了110%。

  究其原因，随着一二线城市政策的频繁发布，环一二线城市的三四线城市由于调控较少、且能承接一二线城市的需求，越来越受房企青睐。如2017年3月位于佛山陈村的一宗商住地块就由万科以14.79亿元竞得，溢价率131%，去除配建面积后的楼面价更是达到了13827元/平方米。此外，5月义乌江东也有两宗住宅地块的楼面价达到了21995、21886元/平方米，使得当月全国前十单价地王榜单中出现了四线城市项目。

  从各企业拿地较多的城市来看，重庆、天津、合肥、郑州、武汉、南京、西安、苏州、杭州成为了投资热门，拿地体量均在200万方以上。这些城市一直都是房企们争相布局的重点城市，不仅市场去化普遍较好，虽然短期调控压力较大，但是未来也有着广阔的发展前景。无锡、佛山、珠海等三四线城市也是上半年房企竞争较为激烈所在，其中无锡的拿地建面达到了378万平方米，自2017年上半年以来就有万科、恒大、旭辉等十来个企业于无锡集中拿地。

  合作并购趋势依旧，促企业规模加速扩张

  从35家典型房企在2017年上半年的拿地方式来看，合作购并的比例继续攀升。一方面是因为各个城市特别是一线城市土地供应有限，另一方面调控下新推出地块附带了多重限制，如要求房企必须以自有资金拿地等等，因此房企通过收购拿地的积极性更高，既能降低拿地成本和风险，又能够快速推出市场，从而为企业带来业绩快速增长。

  目前收并购主要可以分为两类，零星的项目收购和整体平台类收购，目前的房企收并购还是主要以项目收购为主，整体平台收购相对较少。后者比如融信收购海亮地产，4月11日晚间，融信公告披露，其与海亮金属之间的潜在合作将展开进一步协商，潜在合作涉及海亮金属间接持有的位于中国的若干物业项目。

  项目收购则不胜枚举，如2017年5月，融创中国以103亿元的价格收购了天津星耀五洲项目80%的股权，该项目计容建面约300万平米，其中未售计容面积达235万平方米，折合均价仅为5447元/平方米。除融创外，泰禾集团、龙湖地产于上半年都加强了收购力度。据不完全统计，泰禾集团于2017年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的，此外龙湖地产方面，也有近40%的新增建面是通过收购获取的。

  收购范围持续扩大，积极布局特色业务

  总体来看，由于近期各地政策逐步缩紧，调控的热点城市也由热点一二线城市转变为环一二线周边的三四线城市，各房企的拿地态度也有所分化。从拿地的城市能级分布来看，2017年上半年各房企的布局重点依旧为核心二线城市，如重庆、天津、合肥等，都市圈内的热点三四线城市也得到了持续的看好，如无锡、佛山、珠海等城市。

  展望2017年下半年，一二线城市虽然调控较紧，但是长期发展前景可期，依然会是企业的重仓之地，环一二线热点城市也将继续受到企业青睐。

  而在拿地方式上，未来收并购的比例将会继续抬高，此外在收购范围上也将越来越广泛。目前许多企业都已明确提出了未来将会继续加码收购力度，如保利地产、阳光城、泰禾集团等等。阳光城在之前的业绩发布交流会上就曾说过，年内多数收购将在下半年落实。保利地产在其2016年的年报中也曾提到，将会积极参与行业整合，还将积极寻找产业链上下游的投资并购机会，包括健康养老、物业管理、工程建设、智能家装、核心地段优质商用物业等等。

  此外，紧跟政策东风，积极布局特色开发业务也是扩张的方向之一。房企可以基于自身综合开发优势，或发掘区域自然资源及产业要素形成优势产业，或运用自身强大平台优势引入产业资源，打造产城高度融合的特色小镇。

  （二）企业拿地:热点三线受青睐，合作收购再加大

  梯队表现：房企上半年整体业绩保持较高增长

  2017年上半年，房企销售业绩保持了2016的势头，普遍实现快速增长。从企业公告和销售榜单的数据来看，2017年1-5月销售流量榜TOP50房企业绩总规模达22212.2亿元，同比增长56.6%，创下历史新高。其中多数房企销售业绩增长显着，只有部分房企的业绩相比去年增幅较小或有所下滑。

  从不同规模房企分梯队的情况来看：

  第一梯队：5家龙头房企整体规模增长显着。截止5月，5家龙头房企业绩总规模达到8640.3亿元，63.1%的增幅在四个梯队的房企中居首。其中碧桂园得益于三四线城市市场的热销，继续保持了高速的规模扩张。碧桂园自一月以来就保持了行业的龙头地位，以155.7%的销售金额同比成为第一、第二梯队中增速最高的房企。同时，万科、恒大的增速也都超过了50%。值得注意的是，1-5月第一梯队的房企业绩均已超千亿，2017年强者超强的局面更为突显。

  第二梯队：标杆房企战略布局助力业绩积极增长。在第二梯队中，龙湖、新城、融创、招商蛇口业绩增速均超过了70%。龙湖近年来不断调整布局，聚焦一二线核心城市。在过去几年增速相对平稳的情况下完成积累，自2017年以来销售规模就以惊人的速度不断扩张，1-5月累计销售业绩同比达到150.8%。当前龙湖位列销售业绩榜单第8位，名次与2016年末相比已经上升了5位。融创1-5月销售金额803.1亿元，同比增幅也达92.3%。

  第三梯队：多数房企增速超50%，部分房企表现突出。在第三梯队中，中南、泰禾、中梁、阳光城的业绩同比超100%。其中中南置地增长最迅猛，累计销售金额346.6亿元，同比增长162.7%。中南置地从原来的遍地开花到现在的长三角热点聚焦。特别是在南京、上海、南通、常熟等热点城市加大了投入。泰禾今年早期对其商住的快速去化。阳光城去年除了在大本营福建积极拿地之外，还在珠三角、长三角多地开花。合理的布局和快周转策略都助力了这一梯队房企业绩的高增长。

  第四梯队：业绩总体保持上升，仅部分房企业绩下滑。这一梯队中，首创、禹洲、中国金茂、合景泰富的业绩同比增幅均超过了50%。而随着房地产市场的分化加剧，龙光、滨江等重点布局一二线的房企业绩受到了一定的压力，业绩增速较低甚至出现了小幅的下滑。

  值得注意的是，从1-5月不同规模房企销售业绩的集中度来看，目前TOP50房企的集中度达50.9%，较去年同期增长12.3个百分点，已占据全国商品房销售额的半壁江山。随着集中度的不断上升，未来留给中小房企的空间也将越来越小。

  季度分布：房企一季度业绩增长较高，第二季度增速放缓

  基于对市场政策的预期，2017年上半年房企加紧推货，市场整体销售规模较去年同期增幅较大。我们选取了有公告单月业绩的26家典型房企2进行分析，这些房企今年第一季度单月业绩总体规模及同比增幅较大，其中二月增速最高达121%，3月单月4061亿元的业绩规模也在前5个月达到最高。

  而随着上半年限购、限贷，特别是限价的不断升级，调控对房企供应及销售业绩的影响越来越大。热点城市预售证获取受限、部分开发商违规销售被查处、一二线城市加强商改住“类住宅”整治。布局一二线城市市场的房企受调控影响最大，典型房企第二季度的销售增速相比一季度回落也较为明显。从当前房企遭遇较强市场调控和房企集中上半年供货的角度来看，今年下半年房企的业绩增速将进一步放缓。

  【注2】26家典型房企：碧桂园、万科地产、中国恒大、保利地产、中海地产、融创中国、龙湖地产、华润置地、金地集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股、旭辉集团、世茂房地产、首开股份、富力地产、雅居乐、远洋地产、保利置业、龙光集团、首创置业、越秀地产、中国金茂、禹洲集团、合景泰富、时代地产

  业绩目标：典型房企完成率普遍较高，部分或无法达成

  从目标完成率的角度看，上半年房企的目标完成率普遍较高。截止5月，20家典型房企中，已有7家的目标完成率超50%。龙湖得益于上半年业绩的高增长，目标完成率已达68.9%。碧桂园、禹洲2017年的销售目标虽然较2016增幅超过了80%，但截止5月也已完成了超60%。值得注意的是，龙湖、碧桂园、禹洲1-5月的销售业绩已经覆盖了去年全年的业绩目标。

  而在上半年一二线城市市场政策的影响下，也有部分房企目标完成率较低。以金茂为例，其在一二线城市高端项目预售证审批被限制之后，销售业绩受到了较大的影响。按照目前的市场节奏，我们预计，今年或有相当一部分企业无法完成全年的销售目标。