[中房研协]地产央企整合将成行业重大趋势

  编者按：在政府“鼓励企业兼并重组”定调之下，各个行业的企业都想要抓住做强做大的机会，地产也不例外。央企重组动作频繁，失败的案例也不少见。保利和中航都是实力很强的央企，两家企业地产业务的重组，或标志着未来国企改革的力度可能持续加大，此次资产重组动向值得关注。

  保利与中航地产筹划业务整合

  7月6日晚，保利地产和中航地产各自发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。由于该事项可能涉及到两家上市公司，两公司股票将于7月7日起停牌。

  有券商研究分析表示，中航地产的控股股东是中航工业集团，这是我国十大军工集团之一，地产业务在集团总体营收中的占比较小，而保利集团的业务则主要有两块，地产和军工贸易，其中地产是大头，两家公司确有业务整合的基础。最有可能的情形是，中航工业集团剥离旗下的地产业务，这也符合目前国资委提出的突出主业这一大方向。

  明源地产研究院副院长刘策表示，保利选择收购中航地产是考虑到整合企业的背景、实力及类似的企业性质，在资产重组方面更利于行政协调，同时国企之间的重组还可规避国有资产流失风险。整合会是未来行业常态，从行业发展规律来看，集中度提高是大势所趋，兼并重组是主旋律；从目前国家政策来看，政策也鼓励国企做大做强，而整合无疑是捷径之一。

  地产央企整合重组将成未来行业重大趋势

  房企间的“强强联合”如今已成为常态，房企并购整合也从以往的大鱼吃小鱼阶段，进入到以资源互换为代表的大房企横向合并阶段，央企在这方面表现得尤为突出。

  2016年以来，在政府主导下，央企“国家队”重组并购潮涌动。截至目前，21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，超过半数房企已经启动内外部重组和并购计划。五矿地产业务与中冶地产的整合、中海与中信住宅业务的整合、鲁能系地产整合等等都备受关注。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示，近期保利地产、招商、葛洲坝等众央企拿地均较为激进，拿“地王”是常态化的，甚至出现了“面粉贵过面包”的难以理解的拿地结果。如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。一旦获得更多的“话语权”，那么对于优势方来讲就可以并购其他央企的“退房”资产。

  央企整合应打破旧的体制、机制、经营方式

  从此前中交系重组搁浅可以看出央企整合的复杂性。中国房地产网文章表示，多起央企地产整合触礁源于旧的体制、机制、经营方式的怪圈禁锢，唯有打破这一怪圈，才可确保央企地产重组不再触礁。

  首先，切不可一味地考虑兼并重组对象的人员安排、管理层平调式实职与虚职配比、利益均衡分配等旧问题，要按照精简管理人员、管理部门、管理链条的要求，依据现代企业的科学管理模式配备人员、分配权限、推行零距离直通式管理，避免因人设岗、分权管理、铁饭碗吃饭给新企业背上新的历史包袱，实现从源头确保新企业轻装前进。

  其次，要从行业精细分类入手，遵循好“行业精细整合”原则，打破不同地域、不同主管部门的制约，实施按同行业、同质化产品、同类型业务以及相关联类别经营进行以一对一的精细化整合，杜绝停留于形式上粗浅笼统式整合，实现从本源上克服重复投资和同质化发展带来的弊病。

  再次，推进央企地产兼并重组要以市场化经营为前提，全方位剔除任何形式的行政化经营，充分发挥市场经济在央企地产兼并重组中优胜劣汰的本源作用，实现让央企地产按照市场化经营的目标来做大做强做精。

  （本文来源：观点地产网、上海证券报、中国房地产网。）