[银河证券]2014年住宅开发房企半年报总览

  反应企业实际运营的各项指标均明显转坏

  分析住宅开发企业半年报财务报表，我们得出结论：(1)上半年房地产板块收入、利润增速显着下滑；(2)销售环境恶化，费率显着提升，销售回款首次出现同比下降；(3)库存居于高位，财务杠杆加速提升，潜在风险不断加大；(4)各项指标有加速恶化迹象。

  高库存、高杠杆，企业降价跑量动力足

  供求方面，当前楼市需求已达到高位，而库存仍在不断增长，供求恶化将持续加剧企业竞争，企业去库存压力大，降价去量动力足。从企业运营角度来看，企业短 期偿付压力不断加大，固定的利息支出也在持续的压缩企业的盈利空间，企业有足够的动力降价跑量以进行债务兑付及减少利息对利润的挤压。

  行业将逐步进入去库存、信用收缩的下行周期

  回顾过去需求不断增长的楼市上行周期，企业不断的增加库存，增加杠杆，依靠信用扩张的方式扩大资产负债表，进而实现利润的不断增长。而当需求增长不再继 续，供求关系出现逆转，且房企负债水平达到一定高位时，依靠扩大资产负债表的模式也就逐渐到头了。未来行业将逐步进入去库存、信用收缩的下行周期，大多数 企业的盈利增长将难以为继，且财务风险不断加大。

  选股逻辑及公司推荐

  在楼市进入下行周期时，但行业政策博弈机会较高的情况下，我们仍建议投资者精选个股，拥抱财务稳健、运营能力强的行业龙头公司。因此，从均好性角度，我们依然推荐万科、保利。此外，我们推荐业务模式独特的华夏幸福。