聚焦旅游大盘热 低成本大规模全户型是运营重点

  研究员/ 孙田

  近两年来，旅游地产规模大盘在行业内被高度关注，其典型案例有雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩和恒大海上威尼斯。雅居乐清水湾连续 三年的销售额都在30亿元以上， 2011年清水湾更是超过70亿元，受推案周期影响，2013年来清水湾项目的销售金额有所减少，但也超过46亿元；佳兆业东戴河自入市以来，也连续多年 保持高位增长， 2013年来日均来访量达千人，连续多个月销售过亿元；碧桂园十里银滩2011年销售金额38亿元，2012年销售金额也近35亿元；而恒大海上威尼斯 2012年开盘以来也对上海客群形成巨大吸引力。我们探究这四大典型旅游地产项目，分析其在项目运作上的共同点。

  1、地价成本：超低成本垫定项目高溢价率，长周期推案的灵活性更高

  雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯四大旅游项目在前期拿地上，均有一个显着特点，就是以极低的成本获取土地储备。四 个旅游地产土地楼板价均不足500元/平方米，土地成本占一期销售均价的比重都不超过6%。低廉的土地成本为产品创造高溢价夯实基础。

  以雅居乐清水湾项目为例，一期金色果岭系列在2009年3月开盘，小高层的销售报价在7200-9000元/平方米，土地楼板价仅占销售均价的3%。可见，较低的土地成本是清水湾项目毛利润远高于业内的重要原因之一。

  而且低土地成本使雅居乐清水湾项目操盘的灵活性较大。相较普通大盘会拖长开发周期的风险也因为清水湾较低的土地成本而发生逆转，项目开发后期也 更加受益于不断上升的区域房价与前期较低土地成本带来的差值。清水湾2013年推案的6期碧海帆影系列正印证了这点，2013年11月普通住宅的报价在 18000-28000元/平方米，别墅则达到30000-40000元/平方米，土地成本占项目售价的比例更低。而前期快速销售回笼的资金也使清水湾能 够投入更多在后期项目品质的打造与营销推广上，进一步提升口碑和品牌，创造高溢价回报。

  2、项目规模：跨年度多频次获取同一项目土地储备，形成大盘规模开发优势

  四大项目中，除了恒大海上威尼斯是在企业上市前以其他渠道获取，其余均是通过招拍挂方式获取。据了解，恒大海上威尼斯项目超大规模的土地储备， 在2006年左右先被启东市分割成13块以通过区域用海规划审批，2007年又通过公司操作将海域证转换为划拨土地使用证；而雅居乐清水湾、佳兆业东戴河 的项目土地更是跨度几年，多次经过招拍挂市场获取。企业通过多频次获取的项目规模达到170万方以上，大规模的土地储备带来的大盘造势开发也成为四大旅游 地产的另一个大特点。

  大盘开发对企业的资源整合能力要求比较高，就清水湾项目来看，在同区域内产品优势并不明显，但却在海南大盘积聚、竞争激烈的环境下，以绝对的规模优势首战成功，靠的就是大盘运营经验积累和资源整合。

  3、产品户型：大盘导致项目产品丰富，涵盖一房到独栋等多种户型

  雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯四大旅游项目均属于大盘项目，且为了满足不同人群的度假需求，不约而同的设置了丰富的产品线，从一房到独栋涵盖多种户型，相应的项目开发周期及推案频次也远远超过普通项目。

  以雅居乐清水湾项目的户型配比为例，主要以二、三房为主，占所推案产品的三成左右。其次是一房和独栋产品，而四房、五房、跃层、联排所占比例较低，均不足3%，属于定位小众的特色户型。产品的丰富化程度可见一斑。目前项目共推了六期，先推出的是大面积的独栋和联排。

  佳兆业东戴河主要是高层、酒店式公寓和别墅产品。户型面积跨度也比较大，从39㎡到245㎡；碧桂园十里银滩主要以一、二房精装小户型为主，有 少量的四房、双拼、联排等，户型也比较丰富；而恒大海上威尼斯以三房改善型需求产品为主。海上威尼斯以三房为主，较其他三个旅游地产而言，产品对简单，在 规划上，就直接以中轴线分低密度住宅和中高层住宅两大区。