[中国商务写字楼指数]北上广深写字楼租金水平延续下滑趋势

2019年第三季度《中国商务写字楼指数报告》：北上广深写字楼租金水平延续下滑趋势

  中国商务写字楼指数

  2019年第三季度，全国16个大中城市的商务写字楼指数如下表所示：

  中国商务写字楼指数报告

  2019年三季度，在我们所监测的中国16个城市商务写字楼市场中，经济的不确定性和需求的疲软导致北上广深四大一线城市租金水平继续小幅下调，租赁成交方面广州和深圳表现略优于北京和上海；二线城市中，大面积的租赁成交带动成都空置率创历史新低，排名位居二线城市之首；而天津受空置率上升和吸纳下滑的影响排名较上季度下调六名；得益于市场吸纳的回暖，厦门和西安排名较上季度有所提升；其他二线城市杭州、长沙、大连、武汉、南京、青岛、重庆和沈阳市场表现则相对稳定。

  虽然本季度北京排名继续位居榜首，但受市场成交活力不足的影响，得分较上季度下降18分，仅为95分。2019年前三个季度，北京全市和五大核心商圈高端商务写字楼市场净吸纳量分别为23.9万和4.1万平方米，分别较2018年同期下降40.9%和20.6%。至此，北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算分别达每月每平方米人民币388.2元和433.6元，分别环比下降2.0%和0.7%，同比下降3.7%和2.0%。在经济形势尚未出现回暖的背景下，预计未来一年市场租赁成交放缓迹象将持续，全市租金水平将有可能继续表现出向下调整的态势，同时大量的新增供应或将拉动全市空置率继续攀升。

  上海得分较上季度下降8分，以88的得分位居排行榜第二位。三季度，上海高端商务写字楼吸纳量较上季度有所下滑，为57,188平方米。在新兴商圈租赁需求较为强劲的影响下，全市写字楼空置率一年半以来出现首降，为18.5%，环比下降0.2个百分点。全市高端商务写字楼租金继续保持平稳，而新兴商圈凭借便利的交通环境以及低廉的租金水平给核心商圈带来较大的租赁压力，至此核心商圈写字楼市场租金微跌至每月每平方米人民币302.7元。截止到2023年，上海预期仍有约600万平方米的高端商务写字楼供应，在大量积压推迟供应的项目压力下，预计租金短期内回弹无力。

  深圳本季度表现平稳，得分和排名均与上季度相同，稳居季军之位。三季度，深圳全市迎来三个新项目入市，为市场带来约25.6万平方米的新增供应，全市高端商务写字楼存量攀升至538.3万平方米。在需求放缓的背景下，新供应进一步令市场承压，空置率环比上升2.9个百分点至19.4%，而平均租金则较上季度下滑2.9%至每月每平方米人民币250.5元。深圳未来可见的高供应量使得写字楼市场面临较大的竞争压力，虽然项目延期频繁，但叠加宏观环境下的需求疲软致使写字楼租金和空置率仍继续承压。在写字楼买卖市场中，受粤港澳大湾区建设、深圳打造社会主义先行示范区等重磅利好的影响，资金实力较强的国有企业将成为买卖市场的重要力量。

  虽然广州的空置率为四个一线城市中最低值，但较低的市场租金致使本季度广州排名位居一线城市末位，以69的得分位居排行榜第四位。三季度，广州高端商务写字楼市场无新增供应入市，经济形势的不明朗致使市场平均租金继续下探，环比下降0.5%，同比下降1.5%至每月每平方米人民币192.8元。受优惠的租金及佣金激励影响，市场租赁成交回暖，全市净吸纳量为2.1万平方米，空置率再创历史新低，仅为3.9%。四季度广州高端商务写字楼市场将有三个项目集中入市，带来约24万平方米的新增供应，届时越秀和珠江新城两大商务区近两年来无新增供应入市的局面将被打破。未来，政府激励政策加持、租赁成交回暖以及优质项目入市等有利因素或为广州高端商务写字楼市场注入新的活力。

  二线城市中，空置率的下降致使成都本季度以61的得分继续领跑，位居排行第五位。三季度，成都高端商务写字楼市场无新项目入市，存量维持在237万平方米。为吸纳优质租户，部分项目采取以价换量策略，从而导致全市租金连续上涨九个季度后首跌，环比略降0.1%至每月每平方米人民币116.5元。得益于大面积租赁成交的带动，全市空置率创下历史新低至14.8%。近期贸易争端对于市场的边际影响有所弱化、加之央行全面下调金融机构存款准备金率等利好都给予了中小企业更多的生存空间，未来成都高端商务写字楼市场活跃度将保持在相对稳定的水平。

  杭州、长沙和大连本季度表现平稳，得分和排名均与上季度相同，分别位居排行榜第六位、第七位和第八位。三季度，杭州高端商务写字楼市场无新增项目入市，空置率环比上升0.8个百分点至16.8%。鉴于目前中国乃至全球经济增速面临下行压力，写字楼整体租金呈现小幅下探的走势，为每月每平方米人民币140.2元。未来三年，杭州高端商务写字楼市场将呈现稳定发展的态势，全市空置率和租金水平小范围波动是大概率事件；三季度，长沙高端商务写字楼市场进入存量消化期，净吸纳量环比下降3.7%为6.7万平方米，空置率环比下降3.4个百分点至37.6%，租金保持平稳为每月每平方米人民币101.9元。预计随着四季度新增供应的如期交付，长沙高端商务写字楼市场空置率有升高的可能，平均租金或将出现小幅下降趋势；三季度，大连高端商务写字楼市场无新增供应入市，整体市场空置率环比提高1.8个百分点至26.9%。随着缩租及退租的动作持续不断，全市整体租金持续下滑，环比下降3.5%至每月每平方米人民币103.3元。未来两年预计有三个项目进入市场，在目前整体市场空置率上扬且租金下探的状况下，预计市场会更加偏向租户方，业主方议价空间将缩小。

  市场吸纳的回暖致使厦门和西安本季度表现抢眼，得分均有大幅提升，排名分别上升四名和六名至排行榜第九位和第十位。三季度，经济下行及外围不确定因素继续影响厦门高端商务写字楼市场的活跃度，同时新增供应带动空置率环比上升3.4个百分点至36.6%。需求趋缓和供应放大迫使大部分项目业主减租换量，全市季度净吸纳量为51,278平方米，环比上升99.1%，全市租金环比下降2.1%至每月每平方米人民币108.3元。结合目前的经济环境及招商情况来看，预计低租金和高空置率的状况可能还会维持较长的时间；三季度，西安高端商务写字楼总存量升至263.0万平方米，市场表现相对平稳，平均租金环比微降至每月每平方米人民币92.9元。由于高新区相对较为旺盛的需求，拉动整体市场季度净吸纳量为52,668平方米，环比上涨74.7%，空置率环比下降1.3个百分点至28.8%。自西安被列入国家中心城市后，城市的营商环境跃居全国前列，第三产业占比持续上涨，预计未来将吸引越来越多的企业入驻西安，写字楼市场需求也将随之提高。

  受未来项目延期入市影响，本季度武汉和重庆未来供应占比有所下降，得分均小幅上升，排名保持稳定分别位居排行榜第十一和第十四位。三季度，武汉高端商务写字楼市场表现回暖，五大核心商务区净吸纳量共约20,085平方米，空置率环比下降1.0个百分点至27.0%，租金环比下降0.8%至每月每平方米人民币120.7元。同时多个项目的推迟入市为现有市场存量的去化提供了更多的时间，预计年底空置率水平将保持平稳，租户市场状态将延续；三季度，重庆高端商务写字楼租金环比回落2.7%至每月每平方米人民币89.0元。季度净吸纳量为4.0万平方米，全市空置率也环比下降2.0个百分点至32.7%。受市场需求疲软、工期顺延等因素影响，重庆高端商务写字楼市场未来供应持续放缓。随着西部陆海新通道上升为国家战略以及利好重庆的一系列招商引资工作的实施，重庆写字楼市场将迎来更多潜在需求。

  南京、青岛和沈阳表现与上季度持平，本季度分别位居排行榜第十二、第十三和第十六位。三季度，南京全市高端商务写字楼市场平均租金稳定在每平方米每月人民币138.0元，空置率微降至20.4%。金融保险业表现相对活跃，成交面积占到全市交易总面积的50%以上，全市季度净吸纳量共约10,135平方米。值得一提的是，自贸区的成立在未来将给南京写字楼市场带来新的机遇，但面对更激烈的竞争，短期内很多项目的租金水平可能会继续下调；三季度，青岛高端商务写字楼平均租金环比下降4.8%至每月每平方米人民币112.7元。全市空置率在市北CBD成交活跃的带动下，环比下降1.7个百分点至27.1%。未来三年，受经济不确定因素和新增供应的双重影响，预计短期内青岛高端商务写字楼市场平均租金仍将面临较大的下行压力；三季度，沈阳高端商务写字楼租金与上季度持平，为每月每平方米人民币84.6元，空置率环比上升1.9个百分点至35.4%。新项目的入市致使写字楼季度净吸纳量达12,319平方米，环比上涨10.2%。近年来沈阳营商环境不断优化，市场关注度和投资热度只增不减。随着投资项目的落地，预计沈阳办公市场的租赁需求将被进一步激发。

  空置率的上升和吸纳的下滑致使天津本季度得分下降了9分，排名由上季度的第九位降至第十五位。三季度，天津高端商务写字楼市场租赁需求走低，全市净吸纳量仅为2.4万平方米，同比下降75.1%，空置率上升至38.6%，为近两年最高值。整体市场租金连续5年不断下探，为每月每平方米人民币97.7元，环比下降1.3%。未来两年，天津写字楼市场预计将继续迎来约105万平方米的新增办公面积。届时，有限的市场需求伴随大体量供应将持续加剧市场竞争，整体市场空置率还将保持高位，租金上涨也将持续承压。

  指数简介

  1、“中国商务写字楼指数”（以下简称写字楼指数）是由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会发布的我国商务写字楼的专业指数。该指数由国际着名房地产顾问机构戴德梁行作为技术支持，与中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会共同研究而建立，将会引导我国写字楼市场发展，是最具广泛性、专业性、权威性的行业指数。

  2、写字楼指数选取了中国16个大中城市高端写字楼市场的租金、空置率等几大主要指标，通过标准评分体系测评为每个城市的各个指标打分。然后，以中国商务写字楼指数发布首季为基准时点，即2014年第三季度，求取16个大中城市的商务写字楼指数。

  3、本指数及指数报告按季度更新及发布。