[仲量联行]产业园区有望成为办公市场新热点

  自身属性优势及相关产业政策利好，助力该资产类别稳定发展

  2019年8月21日，上海 —2019年上半年，受去杠杆政策和宏观经济不确定性因素影响，中国甲级办公楼市场租赁需求有所放缓，多个城市的同比净吸纳量都出现不同程度的下降。而反观产业园区，得益于自身属性的优势以及近来相关产业的政策利好，市场的关注度进一步提升，仲量联行（纽交所代码：JLL）预计在未来两三年中，产业园区发展势头相对看好，也将吸引更多机构投资者的青睐。

  以上海张江科技城为例，此类受创新驱动的核心产业园区上下游产业链整合性较高，运营、管理、服务所带来的软性附加值日益受到重视，也更容易吸引优质人才的聚集。近期，Apple中国区研发总部、睿智化学、七牛云、OPPO、盛大游戏等集成电路、生物医疗、信息技术、文化创意等行业的龙头企业入驻张江或在张江扩张。

  在北京，中关村一区十六园的整体布局也奠定了产业园区对于多种行业孵化-扶持的重要地位。其中，位于上地的中关村软件园更是吸引了国内外科技巨头的重点关注。百度、腾讯、联想、小米、甲骨文、IBM等龙头企业均长期在此办公。而中关村软件园二期的诸多新竣工项目也基本被科技类企业自用吸纳。

  多重政策利好，产业园区租赁需求强劲

  总体来看，目前国内一、二线城市中产业园区的租赁需求保持强劲态势。尽管新增供应持续放量，旺盛的需求仍使得市场空置率稳步降低，园区办公受到国内外众多知名企业的青睐。仲量联行中国区研究部总监姚耀分析预测到：“多元化的租赁成交及稳定的需求促进了产业园区市场的愈发成熟，据我们统计数据显示，上海核心产业园区的空置率已从2008年的近25%下降为2018年的13%左右。展望未来，截至2021年底，预计上海核心产业园区年平均新增供应在70万平方米左右，未来强劲的需求将使得市场的空置率保持在稳定健康的水平。”

  另一方面，产业园区本身的属性特点也赋予了其相比传统办公楼市场更强的韧性。综合来看，政策扶持、产业行业集中、可容纳多功能需求、楼宇定制化设计等都是产业园区突出的核心亮点。不难发现，受益于宏观经济结构性变化以及政策利好，诸如5G、集成电路、人工智能、新能源、生物医药等近期及未来很长一段时间内中央和地方政府力推的产业需求，都可在相应的产业园区中得以发展，这在很大程度上刺激着租赁市场的需求。

  与此同时，园区内的企业租赁需求亦呈现多元化趋势，大量有环境影响评级需求的企业在产业园区可以找到适合的标的，产业园区在灵活性等方面的优势日益得到体现。然而我们也看到，随着一线城市环评要求收紧，相关企业租赁需求外溢现象也正在发生，但整体租赁市场需求依然积极活跃。

  目前在全球经济放缓，市场下行压力加大的情况下，全国多地产业园区的租金仍保持稳定。

  重点产业政策支持：

  5G产业/集成电路：近年来，我国关于5G产业政策红利频发。2019年作为5g产业全面部署的一年，多地政府也陆续出台了多项促进5G产业发展的相关政策。此外，为推动我国集成电路产业的发展，国家还出台了一系列鼓励扶持政策，如《国家集成电路产业发展推进纲要》、《关于集成电路生产企业有关企业所得税政策问题的通知》等，为集成电路及其专用设备制造行业提供了财政、税收、技术和人才等多方面的支持。

  人工智能：近日，国务院印发《新一代人工智能发展规划》。提出了六方面的重点任务和一系列保障措施，处于政策红利期的人工智能产业，正迎来史上最好的发展时期。

  生物医药：目前我国医疗改革已进入白热化阶段，行业政策加快出台，产业变革进程提速。就在今年7月，国务院还印发了《国务院关于实施健康中国行动的意见》，无疑将对大健康行业带来利好消息，尤其是对于生物医药行业的发展。

  新能源：近年来各路资本大量流入新能源汽车行业，传统车企和新势力车企也都不断进军新能源汽车领域。与此同时，配套政策也相继出台，比如去年底由发改委发布的《汽车产业投资管理规定》已正式施行，旨在促进新能源汽车行业健康和可持续发展。

  产业园区大宗交易市场保持活跃，投资者来源日益多元

  从投资市场来看，升级与扩容的需求进一步推升着国内产业园区市场净吸纳量的增长，这其中，尤其是科技新媒体企业的快速扩张正逐渐成为产业园区重要的需求来源。由于在产业园区整体需求展望的持续向好，商业房地产机构投资者对于收购产业园区项目持积极乐观的态度。

  举例来看，在上海漕河泾、张江等区域，高新科技企业的租赁需求保持活跃，园区建设轨交配套等日益完善，多样的物业类型给投资者提供了多重选择，近年来大宗投资交易保持活跃态势。近日，仲量联行上海投资团队就成功协助客户完成张江科技城嘉利大厦的物业收购交易，后续该项目将实施再定位与绿色改建，重新进行招租、运营和资产管理。

  此外，我们还发现在机构投资者方面，资本来源较以往更加丰富、多元。早年，国内产业园区大宗交易大都局限于内资企业，而随着产业园区市场透明度提高，需求保持稳健，越来越多的外国资本开始入市。2018年，德国保险与资产管理巨头安联集团旗下安联不动产向凯龙瑞集团和高盛成功收购了北京海淀区中关村软件园的凯龙高科岭。其他外资亦在上海、北京等一线城市关注产业园区的投资机会，投资热度不减。

  产业园区租金表现日益分化，脱颖而出需内外兼修

  受经济增速放缓以及贸易局势持续波动的影响，产业园区不同细分市场中租户的扩张需求有所差异，这一差异具体表现在租金方面。受复杂的租赁环境影响，即使同一产业园区中的不同楼宇在租金表现上也并非呈现出完全均衡的态势。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“经过观察分析，我们发现那些享有较好地理位置（如紧邻地铁站）和出行通路、以及品质更接近甲级办公楼的项目会得到更多租户的青睐。”

  展望未来，为使自身项目赢得更多市场关注，从而取得更佳的租金表现，业主需注重“内外兼修”，提升软硬件配套设施水平。

  我们发现，新入市的产业园区办公楼产品及配套标准正不断提高。例如，上海漕河泾即将在2020年初入市的商贸区项目总体量约为20万平方米，将以高层甲级办公楼建造标准打造，其中的5万平方米商业配套设施将引入凯德作为运营管理方。而张江科学城中区则计划在2025年建成两座320米超高层双子塔，产业园区项目的高度将被刷新。

  除此之外，客户在选择项目的关注点中，“软性因素”也变得愈加重要，将会极大影响客户的最终选择。除了项目内或周边的餐饮等配套，产业园区的日常运营物业管理质量广受关注；而“产业生态型”园区也在变为一种新的趋势，这类园区产业定位精准，产业链完整，企业租户、政府、运营商、科研机构等各类主体能够紧密关联、成为有机融合的共同体，在租赁和买卖市场上更具备竞争力。