[第一太平戴维斯]天津办公市场需求回落 零售环境加速变革

  天津甲级写字楼市场

  2016年第二季度，位于南京路区域的现代城国际金融中心项目入市，为甲级写字楼租赁市场新增122,500平方米的可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为100.6万平方米。

  今年以来，本市金融租赁行业热潮减退，不少不良资产企业退出市场，办公需求逐步回落至理性水平。第二季度，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量环比下降16%，为22,700平方米。

  受新项目入市和需求萎靡的影响，中心城区整体空置率环比上升5.4个百分点至42.3%，同比上升18.4个百分点。

  本季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金为人民币每平方米每月141元，环比及同比均下降0.3%。

  预计2016年下半年，天津中心城区甲级写字楼市场将有四个高品质项目入市，新增面积约为21万平方米，将给全市整体租金水平带来下行压力。

  市场预测

  预计2016年下半年，天津中心城区将有四个新项目交付使用，其中万通中心和仁恒置地广场项目已启动前期预租，届时将为市场带来共计约21万平方米的新增供应，相当于现有存量的21%，届时，空置率将推高至42%。

  受经济增长预期下调影响，办公市场需求萎靡，一些业主开始小幅下调租金，或者加大佣金优惠政策，以此拉拢客户，提升楼宇出租率。同时，受供应激增影响，短期内租金可能出现小幅波动。但长远来看，天津市写字楼租金仍将主要由楼宇品质决定，因此，租金仍然走势向好。

  天津零售市场

  2016年第二季度，天津城区共有两个新项目入市，分别是世纪都会商厦和M Plaza，均位于南京路-滨江道-和平路商圈，共计带来11.1万平方米的体量。而滨海新区中高端商业市场已连续一年未见新项目入市。目前，天津全市（含滨海新区）优质商业物业总存量为423万平方米。                                                                                                                                                                                                                                           第二季度，天津城区主要优质项目首层平均租金仅环比下降0.1%，为每平方米每月人民币407.1元。受新增供应影响，平均入驻率环比下降1.7个百分点至88.6%。 

  本季度，滨海新区主要优质项目首层平均租金与上季度持平为人民币每平方米每月247.5元，滨海新区平均入驻率环比上升1.8个百分点至82.2%。

  预计2016年下半年，天津全市将有3个优质商业项目开业，届时将带来约17万平方米的商业面积。

  市场预测

  由于部分项目推迟入市，预计下半年，天津全市仅有3个商业项目开业，和平∙大悦城作为下半年最为期待的项目，将引入大悦城主题街区产品线，并注重业态和品牌的独有性和引领性，将成为天津首家以“慢生活、高品质”定位的新型购物中心。

  未来，在多渠道的零售环境中，数字化将成为零售商和品牌商与消费者互动最重要的途径。零售商和品牌商将更加积极调整其零售模式来反映这一非线性的新型消费者购物过程。