[第一太平戴维斯]天津写字楼市场迎历史供应高点

  2015年第四季度，新华国金中心和茂业大厦项目交付使用，为甲级写字楼租赁市场分别带来28,000平方米和86,856平方米的新增可租赁面积。同时，金融街南开中心项目调整租售策略，将A座写字楼投入租赁市场，可租赁写字楼面积为81,000平方米。至此，全年供应量增至259,483平方米。

  第四季度，多个新项目的入市带动了大量租赁需求的集中释放，净吸纳量环比上升164.2%至53,687平方米。全年吸纳量由2014年的40,144平方米增至97,726平方米。

  本季度，受新项目入市影响，天津中心城区甲级写字楼租赁市场整体空置率环比上升10.0个百分点至38.1%，同比上升10.2个百分点。

  本季度，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金环比上升0.4%，为人民币每平方米每月142.1元，与去年水平相当。

  预计2016年，天津中心城区甲级写字楼市场将有五个高品质项目入市，新增面积近316,000平方米。

  展望

  预计2016年，天津中心城区甲级写字楼市场将有五个新项目入市，届时将为市场带来近31.6万平方米的新增供应。但由于渤海银行部分自用以及少数项目尚未确定租售比例，因此全市范围内投放到租赁市场的面积预计在30万平方米左右，相当于现有存量的34%，届时将推高写字楼空置率至41%。

  同时，由于竞争的加剧，未入市项目的不确定性加大，具体表现在一方面是入市时间的不确定；另一方面是租售经营模式的不确定。

  未来，随着京津冀一体化、金融改革创新等多个利好政策的推动，天津将重点承接北京的先进制造业和金融租赁、电子商务等现代服务业，在优化产业结构的同时，也必将带动现有写字楼空置面积的有效吸纳。

  天津商业市场

  2015年第四季度，天津城区共有两个新项目入市，分别是位于河东区的爱琴海购物公园和南开区的天津熙悦汇，合计带来37万平方米的新增供应，而滨海新区已经连续四季度未见新项目入市。至此，2015年全年共计5个新项目入市，累计供应57.4万平方米。   

  第四季度，天津城区主要优质项目首层平均租金环比上升0.2%为每平方米每月人民币383元，平均入驻率环比下降0.9个百分点至82.3%。

  本季度，滨海新区主要优质项目首层平均租金环比下降0.8%为人民币每平方米每月227元。在滨海8∙12爆炸事故中被迫停业的多数商户均已于四季度恢复正常营业，因此平均入驻率环比大幅上升21.0个百分点至73.7%。

  预计2016年，天津全市将有6个优质商业项目开业，届时将带来约33.8万平方米的商业面积。

  展望

  预计2016年，天津全市将有6个优质商业项目开业，包括位于和平区的世纪都会（76,470平方米）和和平∙大悦城（20,000平方米）等，届时将带来约33.8万平方米的商业面积。

  其中，三家购物中心均地处和平路-滨江道-南京路商圈，该商圈一直以来是天津市传统核心商圈，百货业态占据长期主导地位。于2014年入市的恒隆广场作为区域内首个购物中心项目，拉开了该商圈业态转型的序幕，未来随着众多购物中心的开业，将加速这一传统商圈的重塑和洗牌。

  未来，体验式业态仍将是商业地产用以吸引人流和改善空置率的主流方式，在满足顾客体验的同时，刺激其在体验过程中发生随机性消费。但更重要的，开发商必须通过后期运营，提升顾客体验，将随机性的客流变成稳定性的消费客群。

  天津服务式公寓租赁市场

  2015年第四季度，天津中心城区新增一家全新租赁服务式公寓项目，即位于南开区的辉盛坊国际公寓，共计投放192套单元。此外，香格里拉大酒店于11月加推20套一室及二室服务式公寓单元。

  第四季度，全市服务式公寓平均租金报价与上季度基本持平为每平方米每月人民币210元，同比下跌0.8%。

  第四季度，受新增供应影响，全市服务式公寓租赁市场平均空置率环比上升8.6个百分点至37.6%，同比上升2.7个百分点。

  展望

  预计2016年，位于中心城区的丽兹卡尔顿大酒店将推出服务式公寓项目，同时，原计划于今年年底开业的滨海雅诗阁服务式公寓受滨海爆炸事故影响将推迟至明年3月入市。

  目前，越来越多的酒店经营者选择适时开设酒店客房及酒店式公寓，酒店客房及公寓两者可以共享内部设施，这样，在开发阶段和开业之后都能节约成本。未来这一趋势也将持续。

  天津住宅销售市场

  第四季度，全市商品住宅新增供应量环比下降34.2%，累计约275.4万平方米，同比下跌11.6%。成交量环比上升18.9%至468.7万平方米，同比上升51.5%。

  第四季度，全市新建商品住宅成交均价达到每平方米人民币12,066元，环比上升3.4%，同比上涨1.7%。

  第四季度，全市高端住宅成交均价环比上升0.3%至每平方米人民币25,576元，同比下跌0.3%。

  展望

  2015年12月召开的中央经济工作会议上，明确将化解房地产库存作为2016年主要任务之一。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，扩大有效需求，消化库存；鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，同时取消过时的限制性措施。

  进入2016年，天津市多条地铁新线将相继开工建设,延伸覆盖至环城区域，随着地铁新线的开通，将进一步拉近了环城区域与市区的距离，这也将给地铁沿线附近的房产带来新一轮增值动力。