杭州地块底价成交反映房企拿地理性 无关钱荒

  6月25日，杭州举行本月首场土地拍卖会，推出钱江新城40号至44号5宗地。最终，除42号地块被金隅以总价13.3亿元、溢价43.35%竞得外，其余4宗地热点板块土地均以接近底价的价格出让，中海更是在无人竞买的情况下，将41号地块收入囊中。针对这个结果，有媒体同行表示，银行间市场“钱荒”现象蔓延至资本市场，地产股暴跌的影响，似乎很快就体现在了房地产企业的拿地动作上。

  反驳“钱荒”影响房企拿地之说

  杭州土地拍卖会日期与银行“钱荒”引发地产股暴跌仅隔一天，土地出让结果便超乎预期，加上房地产业与银行间的紧密关系，让人不免将其与“钱荒”现象联系在一起。但我们认为，此次银行“钱荒”对杭州土地市场出让情况并无直接影响，理由有两点。

  首先，融资先于拿地，保证企业周转。如这次加入竞拍的龙头房企万科、中海，充裕的资金是企业维持运作的源泉，在年初之时，企业应该就有全年融资计划安排，以保证后期投资所需，不会出现要准备拿地了才去融资的情况。由此，“钱荒”现象的出现不会妨碍有拿地意向的房企出手土地市场。

  其次，地块未出先热，部分房企选择观望。今年以来，土地市场的火热程度体现在地王以及高溢价地块频频出现，5月初，仅一周的时间，上海、广州以及长沙三地诞生了3个年内地王，就在本月21日，苏州一幅商用土地成交，溢价率高达404%，此次杭州出让的5宗地块也被外界公认为会有地王出现。土地市场虽火，但却考验着企业资金能力，企业从长期发展考虑，放弃有可能会产生地王的项目，因此，低溢价地块的出现只能看作是企业的未雨绸缪，对市场的一种观望。

  杭州市场竞争分化，大型房企分食土地

  大型房企纷纷进驻，包揽推介土地，也是导致成交出现意外结果的重要因素。从2012年10月，中海以56亿元的价格一举包揽了钱江新城2期三堡单元的三宗地，溢价均超49%，到如今万科、中海及越秀等5家大型房企分别斩获5宗地块，杭州土地市场似乎已成为外来大型房企的天下。

  与外来大型房企相比，杭州本地房企不管是在产品品牌影响力，还是资金储备方面均不及，拿地上处于弱势。在各地土地市场升温背景下，杭州的优质地块吸引不少大型房企加入，不断加码竞争，随着竞争白热化，本地房企的买地信心也被一次次打压，最终产生大型房企不战而胜的局面，中海就是最大的赢家。续去年包揽三幅三堡单元地块后，此次，中海几乎以底价获取该区域41号地块，楼板价仅17106元/平米，远低于去年10月份31000元/平米楼板价。可以预见，同区域4块土地，坐享临江景观，中海将以高端项目拉升区域房价，将进一步加剧当地市场竞争格局，本地房企难以抗衡。

  面对融资渠道紧缩，企业拿地需谨慎

  “钱荒”现象对目前房企拿地未有影响，但短期内增加了房企融资难度，不仅阻碍已制定好的融资计划，而且对后期项目投资产生不利影响。我们知道，银行贷款向来在房企融资渠道中担当重头戏，国内房企均与银行有紧密合作，一旦资金来源减少，企业难以将计划的策略顺利实施，而“钱荒”的背后反映出央行对当下市场资金紧张局面的不作为，管理层愿意通过牺牲经济利益来换取经济结构转型，之于房地产行业，难以在中国式经济转型中受益。“钱荒”现象出现与其说是对房企融资渠道缩紧，不如说是对房地产行业的一次警钟，对房企而言，紧握住手中现有的资金，对土地市场投资慎之又慎是应对后期资金风险的关键。