[易居研究院]2019年11月10城供求关系与库存报告

  上海易居房地产研究院2020年2月25日发布《2019年11月10城供求关系与库存报告》。该报告显示：

  11月，10城潜在供求比为1.05，环比上升2.6%，同比上升6.8%，供略大于求。具体到城市，预计2020年上半年，南京和郑州潜在供求比将存在上行的压力，并且处于供大于求的状态；杭州、天津和湖州虽然潜在供求比预计不会继续上行，但也将处于供大于求的状态，房价可能有一定的回调压力。无锡潜在供求比继续下行，且供小于求，易涨难跌。

  11月，10城商品住宅潜在库存为25317万平方米，按照11月份的销售水平，去化周期为17.4个月，库存与去化周期均小幅上行。2020年上半年受新冠肺炎疫情影响，销售面积预计将明显下滑，库存和去化周期将上升，房地产市场将有所降温。苏州近期对房地产市场政策支持力度相对较大，预计2020年上半年，苏州去化周期和潜在供求比都将小幅上升，其房价涨幅或收窄。

  易居研究院研究员王若辰表示： 新冠肺炎疫情的发生加速了销售量的下降，同时另一方面也影响了企业的正常施工节奏，会使得供给量也有所下降，但总的来说销售量的下降将会更加明显。在此基础上，2020年上半年，10个重点城市的潜在库存、去化周期和供求比均将有所上升。

  报告正文如下：

  供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌难涨。供应量的代理指标为剔除配建和自持面积的商品住宅新开工面积，需求量则为商品住宅销售面积，数据均来自各地统计局。

  衡量城市库存的口径为新开工后未销售的商品住宅，相比可售库存来说，还包含了新开工后未达到预售标准的库存，能够更全面的衡量一个城市商品住宅的潜在供应量。若无特别说明，本报告中所指的商品住宅新开工面积均剔除配建保障房部分；本报告所指新开工面积和销售面积均为12个月移动平均面积，即最近12个月的平均值。

  一、供给：商品住宅新开工面积

  2019年11月，10城住宅新开工面积为1440万平方米，环比下降1.5%，同比下降5.8%。2019年3月后，新开工面积开始震荡下行，反映开发商对短期市场的预期降低。

  二、需求：商品住宅销售面积

  2019年11月，10城住宅销售面积为1454万平方米，环比下降0.8%，同比增长0.6%，继续小幅下降, 2020年销售面积大概率进一步下降。

  三、10城商品住宅潜在供求比与潜在库存

  1、潜在供求比  

  潜在供求比计算方法：

  潜在供求比 = 供给量/需求量 = 9个月前移动平均新开工面积/当月移动平均销售面积

  潜在供求比越小，说明商品住宅需求量超过供给量越多，供小于求，当前住宅市场更可能处于繁荣阶段；潜在供求比越大，说明商品住宅供给量超过需求量越多，供大于求，当前住宅市场更可能处于降温阶段。

  2019年11月，10城商品住宅潜在供求比为1.05，环比上升2.6%，同比上升6.8%，供略大于求。预计未来潜在供求比将继续上升，于2020年6月超过1.1。

  2019年11月，天津、杭州、湖州、郑州、南京、苏州、重庆、无锡、上海和三亚的潜在供求比分别为1.39、1.22、1.14、1.06、1.03、1.01、0.97、0.95、0.95和0.92。其中，供求比上升和下降的城市各占5成，但上升幅度整体大于下降幅度，表明供给压力增大。

  2、潜在库存及去化周期

  经过一系列的假设和测算可以得到：

  2019年11月，10城商品住宅潜在库存为25317万平方米，按照11月份的销售水平，去化周期为17.4个月，库存与去化周期均小幅上行。

  展望未来，10城商品住宅新开工面积同比增速已经于2019年8月转负，销售面积同比增速11月份已经接近0，即将转负，但下行速度目前慢于新开工面积同比。2020年受新冠肺炎疫情影响，销售面积预计将明显下滑，库存和去化周期将有所上升。

  2019年11月，天津、三亚、南京、郑州、苏州、湖州、杭州、重庆、上海和无锡的新开工未售库存去化周期分别为38.1、26.3、22.5、21.4、21.3、13.3、13.3、11.5、11.4和11.1个月。其中，去化周期增长的城市占6成，说明库存去化压力增大。天津的去化周期最长，同时库存量也很大，其房地产市场比较萎靡，但11月份去化周期有所下降。无锡、上海等去化周期较小，不存在大的库存去化压力。

  四、案例：苏州

  本次疫情发生后，多地政府出台了一系列房地产支持政策，包括降低土地出让金交纳比例、延缓竣工等以支持房企的正常经营。苏州2月24日出让的10幅宅地取消了竣工预售许可调整价，并且当网上竞价超过市场指导价时，价高者得，取消了现房销售和封顶销售，政策支持力度相对较大。

  2019年下半年苏州新开工面积并未下降，说明2020年上半年供应量仍保持目前水平，而需求量受疫情影响会有所下降，因此其潜在库存和去化周期也大概率将有所上升，二手房价涨幅有或将收窄。

  苏州商品住宅潜在供求比在未来3个季度是呈小幅震荡上行的趋势，但比值大多略低于1，整体供略小于求。因此，仅从供需关系来看，预计未来3个季度苏州二手房价涨幅将有所收窄。

  五、结论与趋势   

  预计2020年上半年，南京和郑州潜在供求比将存在上行的压力，并且处于供大于求的状态；杭州、天津和湖州虽然潜在供求比预计不会继续上行，但也将处于供大于求的状态，房价可能有一定的回调压力。无锡潜在供求比继续下行，且供小于求，易涨难跌。2020年上半年受新冠肺炎疫情影响，销售面积预计将明显下滑，库存和去化周期将上升，房地产市场将有所降温。