[中泰证券]二手房成交回暖，部分城市政策有所松动

  行业跟踪：

  一手房：成交环比增速-12.51%，同比增速13.69%（按面积）

  本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积434.12万方，环比增速-12.51%，同比增速13.69%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-12.71%，-6.57%，-25.13%；同比增速分别为22.95%，38.61%，-25.68%。

  二手房：成交环比增速21.18%，同比增速49.78%（按面积）

  本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积133.90万方，环比增速21.18%，同比增速49.78%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为8.54%，32.56%，12.14%；同比增速分别为151.74%，29.47%，2.12%。

  库存：可售面积环比增速-1.55%（按面积）

  本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5919.61万方，环比增速-1.55%，去化周期32.62周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.43%，-2.01%，0.18%。一线、二线、三线去化周期分别为44.93周，24.40周，29.47周。

  10个重点城市推盘分析

  （2019年12月30日至2020年1月5日）重点城市共开盘41个项目，合计推出房源11158套，其中一线城市开盘3298套、占比29.56%；开盘项目平均去化率达到64%，其中二线城市平均去化率为62%。

  投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-12.51%，同比增速13.69%；二手房成交环比增速21.18%，同比增速49.78%，市场成交量同比上升；重点城市去化率为64%，较上周下降6%。

  政策方面，我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”，从行动上看，广州、上海放宽共有产权住房申购条件，武汉长江新城取消二手房限售政策都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，而是要落实长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

  配置建议：地产股投资的长期回报来自于业绩的增长。在当前时点下，重点房企的估值在底部徘徊，且中枢较为稳定；保守估计，若当前估值作为基准维持不变，未来一到两年地产股的业绩增长仍能提供确定性较强的投资回报。

  另外，地产股向上弹性或来自于政策宽松预期加强，以及中长期龙头的比较优势进一步加强。短期来看，70城房价同比增速自2019年4月小阳春的高点以来，持续回落，房价整体转负压力骤显，2020年政策明显放松的概率进一步加大。中长期来看，龙头房企的比较优势不只体现在拿地、融资等生产资料上，“房住不炒”成为常态后，商品房回归消费属性，“品牌”和“渠道”的优势进一步凸显。推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示：房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。