[中泰证券]一二手房成交同比上升，央行宣布1月6日起降准0.5个百分点

  行业跟踪：

  一手房：成交环比增速-7.05%，同比增速9.68%（按面积）

  本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积493.40万方，环比增速-7.05%，同比增速9.68%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-20.25%，-8.72%，6.90%；同比增速分别为7.22%，31.87%，-18.42%。

  二手房：成交环比增速-22.46%，同比增速61.02%（按面积）

  本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积104.51万方，环比增速-22.46%，同比增速61.02%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-18.09%，-26.29%，-13.24%；同比增速分别为106.75%，52.35%，-15.51%。

  库存：可售面积环比增速2.53%（按面积）

  本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计6012.82万方，环比增速2.53%，去化周期33.08周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.59%，-2.92%，133.36%。一线、二线、三线去化周期分别为45.51周，24.92周，29.11周。

  10个重点城市推盘分析

  （12月23日至12月29日）重点城市共开盘93个项目，合计推出房源19235套，其中一线城市开盘2849套、占比14.81%；开盘项目平均去化率达到70%，其中二线城市平均去化率为70%。

  投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-7.05%，同比增速9.68%；二手房成交环比增速-22.46%，同比增速61.02%，市场成交量同比上升；重点城市去化率为70%，与上周持平。

  政策方面，我们认为未来房地产政策的主要特点是“稳”字当头以及各地政府“灵活掌控”，从行动上看，央行1月6日起下调准备金率0.5个百分点；同时近期多地也积极落实房地产调控任务，广州要求普通宅地需配建不少于总建面10%人才公寓和公租房，东莞出台人才安居办法等都是政策在边际改善的表现；从目的上看，“稳房价、稳地价、稳预期”不是要打压行业，而是要落实长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。未来各地政府将“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡，这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。在“扶贫”、“保就业”为先，政府财政压力加剧的背景下，部分城市的房地产政策将会有边际松动，“因城施策”将会延续，但仍然不会出现过去所见的大幅放松。

  行业配置方面，我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点，主要逻辑有以下4点：政策（估值）底部：当前房价地价趋稳，基本面下行，融资超预期持续收紧，政策调控目的达到，进一步收紧意义不大。宽货币：目前行业虽然受到窗口指导，但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期，降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性：我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右，在当前全球经济或进入衰退期，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势凸显。2019年重点房企平均估值为7.1，2020年估值切换后仅为5.7。高分红：地产行业放慢扩张主动降杠杆后，整体开始提高分红，目前重点房企股息率平均为3.6%，同样在全球降息背景下凸显价值。

  配置建议：看好Beta修复基础上的Alpha个股。首先当前板块具备估值提升机遇：政策（调控和融资）边际改善带来的估值修复；年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面，结构分化加速：由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化，在行业下行期尤其明显，类似制造业产能出清，行业集中度继续提升，龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看：历次周期中，市场底领先政策底，政策底部领先基本面底（销售反弹），现在政策正在改善，观望时间过长，或错失最佳投资时机。推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福、旭辉控股集团。

  风险提示：房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。