[易居研究院]上海10月新房二手房成交量齐收缩

  报告摘要：

  1、土地市场：1-10月，上海土地累计成交面积大幅上升的同时出让金却同比下跌，一是今年大量工业用地出让，此类用地地价较低；二是低溢价率仍为上海土地市场的主基调。

  2、新房市场：10月推盘量较9月有所减少，成交量下降3成多，供大于求，新房市场的“金九银十”全落空。综合9-10月来看，上海新建商品住宅供应量同比下降7.7%，但成交量同比增长7.2%。由此来看，即使“金九银十”不再，上海新房市场也好于去年同期。受个别项目影响，10月上海新建商品住宅成交均价环比上涨2.1%，同比下跌13.6%。

  3、二手房市场：10月，上海二手住宅成交套数为1.6万套，环比下降24.1%，同比增长34.4%。与新房市场相同，“银十”上海二手房市场明显降温，9-10月成交量也高于去年同期。二手住宅价格随着成交量的下降，环比下跌0.2%。4、预测：从新房市场来看，11月推盘量继续减少，在市场进一步降温的趋势下，预计新房成交量还将萎缩。从二手房市场来看，10月二手房挂牌量也有所减少，同时降价房源占比较9月增加，由此可见市场信心明显不足。除受春节影响的2月，10月成交量已创下今年来的新低，购房观望情绪较浓。预计11月二手房成交量也大概率继续走低。

  一、土地市场：1-10 月成交建面同比增长1.8%

  2019年1-10月，上海共成交236幅土地，土地成交建筑面积1975.9万平方米，同比增长1.8%;土地出让金1537.4亿元，同比下降2.3%。单10月来看，上海共成交31幅土地，其中商品房住宅用地6幅、动迁房住宅用地8幅、租赁住宅用地2幅、工业用地11幅、商办用地4幅。上海土地成交面积大幅上升的同时出让金却同比下跌，一是今年大量工业用地出让，此类用地地价较低；二是低溢价率仍为上海土地市场的主基调。

图1 上海年初累计⼟地成交建筑面积同比增速

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