[ 广发证券]行政调控下沉至非热点城市，三四线成交热度下行

  政策环境综述：行政调控下沉非热点城市，租赁政策持续落地

  17年9月，政策调控继续向非热点城市下沉，尤其针对房价上涨过快的强二、三线城市，行业再次迎来了一波小规模“限售”调控潮。资金层面，监管进一步趋紧，监管延伸至消费贷流向的排查，进一步封堵了资金流向地产的入口。长效机制方面，9月共有产权房与租赁政策持续落地。值得一提的是，10月18日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，结合各地区前期的政策方案，我们预计未来住宅供给将会形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。

  成交综述：三四线成交热度出现明显下行

  17年9月，我们监控的40城商品房成交面积同比下滑31.1%，降幅较8月扩大3.8个百分点。分城市看，一线及22个二线分别同比下滑47.8%和32.7%，三四线则同比增长7.7%，但年内增速首次收窄至10%以内，三四线热度明显下行。我们预计三四线政策及棚改刺激的边际效应将减弱，需求在前期持续入市后，成交热度将继续回落，对一二线而言，考虑到去年四季度的低基数效应，四季度成交存在边际改善预期。

  土地市场综述：一线供地显着放量，出让金同比大幅增长

  根据中国指数研究院数据，2017年9月，300城市住宅用地推出建面8461万平米（环比-9%，同比+13%），成交建面7481万平米（环比-5%，同比+18%），成交土地出让金3893亿元（环比+23%，同比+37%），楼面均5204元/平米，平均溢价率30%，与2017年8月相比回落4个百分点。整体来看，17年9月，宅地供需量环比均略有回落，但同比均继续回升，楼面价的提升则带动出让金同环比均呈现较大幅上涨，其中一线城市三季度以来供地放量显着，带动成交以及出让金均显着增长。

  资金综述：按揭贷利率连续九个月上涨，近期房企公司债有宽松迹象

  17年9月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.22%，环比上月上升0.1个百分点，房贷利率连续九个月上涨，首套房信贷环境持续收紧，仅12家银行提供优惠利率，占比2.25%。二套房方面，9月35城二套房平均贷款利率为5.60%，环比上月上涨0.06个百分点，二套房按揭贷利率上行趋势明显，尤其是近两个月涨幅有所加快。房企融资方面，受监管影响，前三季度房企融资规模缩量显着，但近期房企公司债发行有宽松迹象。

  风险提示

  政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。