[克而瑞]天津第一个吃螃蟹 或迎市场回稳

  研究员/余仁花

  10月17日晚，天津市国土房管局、市建委、市规划局、市财政局、市金融局、市公积金中心六个部门联合发文，再次伸手调控房地产市场，俗称“津 十六条”。重点内容涉及6个方面：1)全面取消限购及限外政策；2)取消“70/90”限制性规定；3)重申930政策，但与930政策中多套房停贷不同 的是，天津金融机构可视情况确定首付比例和利率水平；4)10月30日起，购90平米以下家庭唯一住宅为普通住宅的，契税按1%征收，购144平米以下家 庭唯一住宅为普通住宅的，契税按1.5%征收；5)增加新建商品房预售资金监管节点中拨付频次，提高开发企业的预售资金使用效率；6)采购空置的中、小户 型商品住房，作为保障性住房、拆迁安置、棚户区改造、示范小城镇安置住房的需求补充。

  其中，最引人注目的莫过于取消限购及限外政策和“70/90”限制性规定，也正基于此，使得天津成为第一个正式与上一轮房地产调控政策挥手告别的城市。

  限购取消、需求放量，市场筑底或已完成

  今年以来，天津房地产市场持续低迷，市场压力较大，且下半年有压力加剧的迹象。据CRIC监测，天津新建商品住宅月度成交面积基本在65万平米 上下，相比2013年月平均成交面积98.49万平方米的水平而言，处于相对较低水平，且下半年有进一步下滑的趋势；而土地方面，土地消化周期已达 2.83年，在二线城市中位居第五位，仅次于宁波、大连、青岛和杭州，其供求压力可见一斑，政府伸手救市也在情理之中。

  从政策层面看，7月25日，天津暗中放松天津第三套房购房限制和外地户籍第二套房购房限制，然而因首付比例仍为6成，在投资退出，刚需和改善型 需求为主导的市场下，首付压力偏大，因此，随后的第31周限购放松政策效应虽略有显现，周度成交量逐渐攀升，然而依然未能将天津带出低迷市场，第 31-34周成交仅有62.56万平方米，整个8月的成交量仅66.67万平方米。由此自然引发天津市又一轮救市风潮，且此次政策调整尺度也明显加大：首 先，限购全面取消，且取消对对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在本市购房的有关限制性规定；其次，受惠于“930政策”，首套房认定标准放宽， 改善型需求首付压力明显减轻，且相比央行“930政策”，对于多套房的放贷限制更为宽松；再次，契税政策的调整将惠及刚性需求和改善型需求，进一步减轻了 两者购房压力。未来几周，天津市场或有较好的表现。

  从市场潜在需求层面来看，天津人口吸附能力也相对较强，近三年，天津外来人口数以每年47万人的速度增加，已接近北京、上海等一线城市外来人口 增速，截至2013年天津外来人口已达到441万人。外来人口的大量注入，将为天津房地产市场注入持续的潜在需求，且数量庞大。天津房地产市场中长期内， 可以说需求无忧。目前虽然供求压力较大，但库存消耗至正常水平只是时间问题，因此，中长期内，天津市场回稳行情可期。

  发文取消“70/90”限制，政策示范效应更大

  此番“津十六条”颇受热议的另一项政策当属取消“70/90”限制。实际上，“70/90”政策，是2006年国务院出台的一项政策，规定新审 批、新开工项目套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这可谓“限购”之鼻祖了。然而，近 几年，这项政策于多数城市而言，不过是可有可无，大多已不严格执行。部分城市土地出让更是只字不提“70/90”限制，“70/90”已经名存实亡。然 而，正式发文宣布取消“70/90”限制的，天津尚属第一家。

  持续升温的供求矛盾，及日渐走低的市场行情，天津政府调控的压力也随之加大，此番限购全面取消及“70/90”限制的取消，预示着天津已彻底告别上一轮房地产调控政策。其对天津房地产市场的影响，我们尚有待观察，但对于其他城市的政策示范作用却不可谓不大。