[中金公司]杭州市场调研-短期在筑底 回暖看信贷

  要点

  我们昨日调研了杭州市场，获得感受如下：

  1) 限购放松效果减退， “金九”销售、到访还是偏弱：限购解除第一个月，来访量上升有 20%-30%；近两周到访量有所下降，主要原因是政策利好被消化， 公司、案场走访均反馈客户对市场缺乏信心，观望降价情绪较为严重。9 月前三周，杭州签约成交约 100 个亿(8 月成交额 139 亿，但其中有 20%左右比例是线下转线上签约的一次性因素影响) ， 10 月全市场销售额估计与 9 月近似。

  2) 房价进入短期稳定期 ： 杭州案场房价 今年大约调整了15%~20%，不降价很难走量。受地方救市影响，8、9 月份价格没有继续往下，维持现有折扣， 不少开发商态度也发生了改变，降价动力不足。

  3) 房贷利率存在小幅、边际性改善：杭州二套房首付比例从 7成下降到了 6 成，同时我们观察到，有个别银行开始推行有储蓄存款要求的 95 折利率，放款周期已经回归到 1 个月以内。

  4) 市场供应依然偏大：依据杭州以往经验，库存去化周期高于18 个月是个分水岭，预示市场进入下行通道，杭州市场目前存量库存 1100 多万平米，去化周期依然有 22 个月，而且部分楼盘可以拿预售证的潜在供应量依然较大。

  调研总结：7 月以来的地方政策放松使得市场成交总量有所回暖，短期下行风险较小，但公司调研、案场走访均显示单盘销售、去化率没有明显改观，市场热度依然偏冷；开发商由于政策变化也推迟了价格调整举措，“降价走量”逻辑链条被打断，短期成交超预期概率不高。

  建议

  政策放松已被预期，静待流动性信号；下半年配置龙头，特别提示关注改革与并购进展，比如上海本地股：政策放松已被市场预期，如若未有流动性放松，房地产 实体市场“淡季不淡、旺季不旺”，A 股地产板块则将高位震荡。我们建议，配置上抱守龙头，同时关注改革(工业地产、国企改革、京津冀三大细分主线)及潜在并购主题个股。股票梳理：龙头个股 (万科、保利)和改革主线(如浦东金桥、 中华企业、 格力地产(未覆盖)、金隅股份(未覆盖)；华侨城；荣盛发展等)。