[中债资信]杭州住宅涨价乏力 降价停贷传言四起

   观点简述：

  2014年2月18~19日，杭州城北两住宅项目降价，引发楼市崩盘猜想，21日，传闻兴业银行暂停房地产业务贷款。后经市场多方了解和查证，杭州项目降价目前系个别案例，尚未形成趋势性下跌；兴业“停贷”目前仅限于夹层融资和房地产供应链融资，暂不涉及其他贷款和其他银行。

  中债资信认为，杭州楼市库存压力目前处于历史较高位置(去化周期已连续4个月保持在18个月之上)，涨价动力不足并可能在短期内出现连续环比下跌，但在刚需支撑下，房价累计下跌的幅度也不会很大；房价下跌预期或加重市场观望情绪，虽然2014年杭州土地出让开局良好，但库存压力预期不利于该城市2014年土地出让。同时，我们重申年初展望时的观点，区域房地产市场的分化是2014年的主要基调，个别地区房地产市场的变化难以代表市场整体趋势，但须对部分城市(如福州、宁波等)房价压力给予必要关注。

  资金方面，从银行和企业及政策角度考虑，目前暂时均不具备银行全面停止或收紧房地产开发贷款的理由和环境，但银行可能会基于城市分化、企业分化而加强差别化的名单制信贷管理以防控风险，房地产开发贷可能会在2014年降速，具体走势及实际情况仍待观察。

  2014年2月18~19日，杭州城北两住宅项目降价20%的消息引发市场关注，随后21日，有消息称兴业银行已下发文件暂停房地产业务贷款，市场对于房地产市场崩盘的担忧再度升级。24日，A股市场在地产、银行股的拖累下低开，资本市场对于房地产行业呈现出一定恐慌。

  杭州项目降价目前系个别案例，尚未形成趋势性下跌；兴业“停贷”目前仅限于夹层融资和房地产供应链融资，暂不涉及其他贷款和其他银行

  经多方了解和证实，杭州“德信·北海公园”、“天鸿·香榭里”两项目降价属实，但项目位于杭州城北郊区，且率先降价的“德信·北海公园”系尾盘降价，开发商还在城东拿地可能需要平衡资金，“天鸿·香榭里”位于“德信·北海公园”旁边，有营销应对的因素。目前万科、龙湖等在杭州有开发项目的房企暂时未有降价计划，此次降价仅是个案，尚未形成趋势性下跌。“德信·北海花园”在宣布降价后不到3天的时间里，200余套房源收到400组认筹，开发商已于21日叫停认筹并当天下午清盘；“天鸿·香榭里”也在2天内获得认筹70多组。

  兴业银行于22日和25日通过市场回应、公司公告等方式对“停贷”传闻进行澄清，称“将在3月底出台新的房地产授信业务管理政策，在此之前暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”。而市场机构调研的结果显示，“暂停仅限于房地产夹层融资和供应链金融，并未暂停符合资质的开发贷款和按揭贷款”，也未扩展至其他银行。

  杭州楼市库存压力目前处于历史较高位置，涨价动力不足，并可能在短期内出现环比下跌；房价下跌预期或加重市场观望情绪，且可能不利于该城市2014年土地出让

  中债资信目前对杭州市房地产市场的跟踪分为杭州主城区(上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江)市场和杭州市场(主城六区、余杭区、萧山区)。杭州主城区的销售面积及可售面积(库存)近两年占杭州市场比重稳中略降，按照2014年1月数据来看，两者占比均约为45%。从去化周期[1]来看，杭州主城区去化周期与杭州市去化周期数据及走势几乎一致，为便于分析，下文起我们以数据积累更加充分的杭州主城区的去化情况为主要参考。 

  我们以三月平均销售面积为去化速率进行计算，杭州市数据为商品房数据(销售、库存)，与实际商品住宅数据或有一定差异，但中债资信认为在本文研究的问题中，该差异不会导致结论的差错。