[世联地产]石家庄2013年10月房地产市场报告

  内容摘要：

  宏观经济：2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%(扣除价格因素实际增长19.7%)，增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

  中央政策：10月28日，国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。 在土地改革方面提出：以权利平等、放开准入、公平分享为重点，深化土地制度改革。目标是建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，促进土地利用方式和经济发展方式转变。

  地方动态：10月18日第9届石家庄国际投资贸易洽谈会63个内外资项目在本届石洽会上成功签约，其中，外资项目14个，协议引资额12.3亿美元，内资项目49个，协议引资额931.84亿元。市委副书记、市长王亮，副市长郝竹山出席项目签约仪式。

  市场运行：土地市场方面石家庄10月供应土地5宗 ，供应面积36.51万平米；成交1宗土地，为正定新区的金融商服用地，成交面积2.56万平米，成交总价0.71亿元。

  一级市场：2013年10月，石家庄土地供应5宗，供应面积36.51万平米；成交1宗土地，为正定新区的金融商服用地，成交面积2.56万平米，成交总价0.71亿元。

  二级市场：2013年10月，石家庄新增供应面积22.41万平；商品房成交面积36.59万平，环比下降14.61%，商品住宅成交20.19万平，环比下降11.66%。由于开发商加紧补证步伐，大多数售楼部刚刚开放，为了重新积累客户，10月份以蓄客为主，五证齐全的项目借此机会提升价格，积极推售，抢占银十。世联监测10月份销售均价6720元/平方米。

  三级市场：10月份石家庄全市共成交二手房1391套，环比下降11.12%，“银十”成交量稍逊“金九”，但同比上涨25.88%。而价格方面，2013年10月，石家庄二手住宅挂牌均价为8037元/平方米，环比9月上涨0.75%，每平方米上涨60元。虽然涨幅小于上月0.62个百分点，但是这是石家庄二手住宅月度挂牌价首次突破8000元/平方米的大关。

  总的来讲：楼市整顿四个月以来，当前开发商加紧补证步伐，多数售楼部重新开放，获得预售资格的楼盘数量逐渐增多。随着市场严查政策有所松动，部分刚需楼盘逐步低调去化，五证齐全的项目价格上行，销量平稳但仍有众多项目并未正式销售，仅处于蓄客状态。仅有个别改善型楼盘高调入市，但去化去化量一般。市场还是处于楼市整顿的影响之下。

  1. 宏观经济

  2013年1-9月份，全国固定资产投资(不含农户)309208亿元，同比名义增长20.2%(扣除价格因素实际增长20.2%)，增速比1-8月份回落0.1个百分点。从环比看，9月份固定资产投资(不含农户)增长1.28%。

  2013年1-9月份，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%(扣除价格因素实际增长19.7%)，增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中，住宅投资41979亿元，增长19.5%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。

  2013年9月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.1%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.1%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.1%，服务价格上涨2.9%。1-9月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%。

  2. 市场政策

  2.1中央政府

  10月14日，中国社科院“中国经济形势分析与预测”课题组在京发布了其最新的2013年秋季报告。报告指出，要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向，报告建议加快在全国推行房产税，逐步提高个人所得税起征点。 报告认为，面对国内外复杂的经济环境，惟有深化改革开放才能为中国未来经济发展增强后劲，逐步实现市场化导向的经济结构优化、产业转型升级。要把更好发挥市场在资源配置中的基础性作用作为下一步深化改革的重要取向，加快形成统一开放、竞争有序的市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率。

  10月16日，根据中国指数研究院提供给的数据得出，今年前三季度，全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元，同比增加近70%。2013年前三季度，全国300个城市共推出11.8亿平方米，较去年同期增长8.9%，其中住宅用地推出4.3亿平方米，同比增长21.3%。根据数据，2013年以来，全国成交总价前十名的住宅用地(包括住宅用地及含住宅的综合性用地)总价为570亿元，约为去年全年前十名的1.7倍，为2010年以来的最高值；成交总面积达到171万平方米，为去年前十名的1.4倍。

  10月16日，央行日前发布了前三季度金融统计数据和社会融资规模统计数据，央行称，数据说明，一些货币政策措施取得一定成效，信贷结构调整符合宏观调控方向。但近期贷款增速相对还是较快，特别是在外贸顺差继续扩大，外汇大幅流入情况下，货币信贷扩张压力仍然较大。

  10月18日，国家统计局公布的数据显示，2013年前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%(扣除价格因素实际增长19.7%)，增速比上半年回落0.6个百分点；其中住宅投资增长19.5%，增速比上半年回落1.3个百分点。房屋新开工面积144900万平方米，同比增长7.3%；其中住宅新开工面积增长6.4%。全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比上半年回落5.4个百分点；其中住宅销售面积增长23.9%。全国商品房销售额54028亿元，同比增长33.9%，增速比上半年回落9.3个百分点；其中住宅销售额增长34.5%。

  10月23日 北京市住建委相关负责人23日表示，北京市“稳房价”的决心坚定不移，在既定政策的执行上将进行全面升级和强化，具体包括加大自住型商品住房供 应力度等7条措施。一是加强限购政策社会监督，组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为；二是严格资金监管，加强审查和税收稽查；三是强化价格引导，严查变相涨价项目；四是进一步严格差别化住房信贷政策的执行；五是切实增加供应；六是加强市场监管，部门联动，严厉打击各种违法违规行为；七是加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读。

  10月25日，住宅产业化，作为楼市调控长效机制的一个重要抓手，将在2013年开始进入加速起跑阶段。《国家住宅产业现代化综合试点城市(区)发展规划及评价标准》正在征求意见阶段，有望年底颁布。根据“讨论稿”，将通过试点城市带动住宅产业化发展，到2015年，在全国培育20个左右试点城市(区)，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。据悉，目前已经有北京、上海、青岛等17座城市，提出了初步申报试点计划。

  10月29日中共中央政治局昨日召开会议，决定十八届三中全会(下称“三中全会”)于11月9日~12日召开。三中全会征求意见稿中有关于扩大房产税改革试点的表述。知情人士告诉记者，征求意见稿中对房产税的表述较为专业，他的理解是不仅仅是增加城市数量，还要在范围、深度和广度上都扩大。

  10月30日国土资源部指出，国家实行土地使用标准控制制度。国土资源部会同有关部门制定《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》、工程项目建设用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等各类土地使用标准。建设用地供应应当符合土地使用标准。对不符合土地使用标准的，县级以上国土资源主管部门不得通过建设用地审查，不得办理建设用地供应手续。

  2.2 地方政府

  10月8日，石家庄市区19家工业企业搬迁名单及改造规划曝光。针对工业污染，“今后五年大气污染防治攻坚行动方案”中安排了三个直接工程：工业企业污染综合治理、淘汰落后产能、产业结构优化调整和科技创新。 今年10月底前，将全部完成市区283台分散燃煤锅炉能源置换；完成中央财政补助的120台燃煤锅炉综合治理。2013年10月底前，达不到环保要求的水泥建材企业，也将一律关停整改。

  10月11日，河北省委、省政府出台《关于做好当前经济工作努力保持经济平稳较快发展的意见》，出台8项措施稳增长，其中特别提到增加中低价位、中小套型普通商品房供给，抓好27个城市综合体和特色商业街项目建设。

  10月15日中央50亿治污资金重点向河北省倾斜，该项资金以“以奖代补”的方式，按上述地区预期污染物减排量、污染治理投入、PM2.5浓度下降比例三项因素分配。本年度结束后，中央财政将对上述地区大气污染防治工作成效进行考核，根据实际考核结果再进行奖励资金清算，突出绩效导向作用。

  10月18日，“2013年石家庄投资合作洽谈会将拉开帷幕，来自海内外的600多名客商受邀前来洽谈、对接项目。详情如下：

  中交北京联合置业有限公司，在桥西区投资35亿元建设的中交财富中心河北区域总部项目；

  深圳宝能投资集团有限公司，在正定新区投资20亿元建设的深圳区域总部项目；

  北京远见聚和投资有限责任公司，在正定新区投资16亿元建设的东方杂技城项目；

  湖南友谊阿波罗商业股份有限公司，在正定新区投资5亿元建设的奥特莱斯项目；

  协议外资亿美元以上项目3个，分别是：香港高能国际控股集团在高邑县独资的高邑新区基础设施建设项目，拟引资3.2亿美元；加拿大豪运国际投资集团在平山县独资建设汉汤温泉小镇项目，拟引资2.4亿美元；香港中系集团在行唐县独资建设团山红休闲养生产业园项目，拟引资3.5亿美元。

  世界500强投资项目3个，分别是：新加坡普洛斯集团总投资2.2亿美元的普洛斯现代服务业聚集区项目、香港华润集团投资3200万美元的50万羽商品蛋鸡养殖项目、印尼金光集团投资2000万美元的华北销售总部项目；央企投资项目9个。

  国际着名连锁超市品牌沃尔玛明确表示，将在石市布局沃尔玛山姆会员店，目前正在市区积极选址。山姆会员店属于沃尔玛旗下的高端业态品牌，销售的商品大多采用大箱包装或组合包装。与此同时，沃尔玛还筹划在县域布局购物广场业态。

  在2013石洽会上，杭州绿城集团与石家庄市裕华区政府正式签署协议，杭州绿城集团将投资45亿元建设“河北金融商务中心”项目。

  两大城中村改造项目在签约仪式上亮相，其中包括位于高新区的南豆城中村改造项目，将由富力地产北京公司投资160亿元建设石家庄富力城项目；位于桥东区的彭村城中村改造项目，将由北京银海万向控股集团投资56亿元进行建设。

  10月30日，河北西部绿色屏障——环城水系西线绿化工程启动环城水系西线(方台村——五支渠)建筑垃圾成堆，形成11段920万立方米连绵的建筑垃圾山的现状，已开始实施环城水系西线绿化工程，对渣土山进行平整绿化，使其成为环城水系沿岸一道休闲景观带。整个工程计划12月底完成。