[世联地产]8月环比改善 “金九银十”可期

  正如我们之前的判断一样，8月份楼市随着新增供应的缓慢增加，整体成交环比小幅上升。世联重点监测的30个大中城市的数据显示，8月份30个大中城市一手商品房成 交面积1892.35万平米，环比7月小幅上涨2.9%。分城市类型来看，一线城市表现优于二三线城市，其中一线城市商品房成交面积352.87万平米， 环比上涨14.0%；二线城市成交1151.15万平米，环比上涨1.7%；三线城市成交388.33万平米，环比下降2.3%。库存方面，监测的10个 大中城市商品房可售面积7343.3万平米，环比小幅上涨0.5%，按6个月移动平均计算去化时间为9.3个月，环比下降6.0%。

  展望未来，我们认为宏观经济增长动能不足的情况下地产调控政策仍将保持平稳，中央更加注重调控长效机制的建立。虽然8月中下旬多家银行房贷额度有所 收紧，首套房贷利率普遍由85折回归基准，但中央已明确表态支持首套置业，因此我们认为首套房贷利率上浮已经见顶。9、10月开发商推盘力度的加大叠加核 心城市旺盛的需求，将推动成交上行，“金九银十”值得期待。

  政策仍保持平稳，中央更加重视长效机制建立

  二季度以来宏观经济表现疲软，虽然近期随着中央政府“稳增长”的一系列针对性政策的实施，经济增长有回升的趋势。从8月中采PMI和汇丰PMI均走 势可以看出企业生产扩张意愿有所上升，但我们认为当前经济增长的动能仍旧偏弱，“稳增长”下仍需保持房地产开发投资和基建投资平稳。因此接下来4个月房地 产调控政策难以实质性收紧，政策仍将保持平稳，但部分城市可以根据实际情况进行政策微调，比如温州限购微调、深圳普通住宅契税征收标准调整和郑州限购升级 等。

  从中央政治局经济工作会议不再强调调控房价就可以看出政府的地产调控思路发生了转变。当前政府更加注重发挥市场机制的调节作用，重视调控长效机制的建立。而长效机制主要聚焦于上市房企A股再融资放开、房产税和保障房建设。

  A股再融资方面，自8月2日新湖中宝公布再融资预案以来，已有15家房地产上市企业公布定向增发或发行可转债再融资预案，募集资金额度合共366亿元，再融资有条件放开已成定局，但实质性推进仍需时日。再融资放开对房企运营方面的影响我们在上一篇楼评中已经有所阐述，这里不再赘述。

  自2010年重庆上海开征房产税以来，关于房产税扩围的传闻不时传出，截至目前，2013年以来中央以及各地关于房产税推进工作的传言和表述已达 17次。但中央政府为避免短期过度激化各方利益、触发过量抛压，整体推进比较谨慎。从目前较为完善的杭州扩围版本看，征收仍针对增量，只在新购住房认定免 征面积时，才考虑合计存量住宅面积，对超免征范围进行征收。坊间多认为房产税能够抑制房价上涨，其实不然。从国际经验看，韩国在80年代开征房产税，期间 房价在短暂下调后又重回上升通道，日本开征房产税后由于泡沫破灭，房价持续下跌，房产税效果难以显现。从过往试点城市来看，渝沪两市房产税的开征并未对市 场产生实质性影响。我们认为房产税开征的目的不在于抑制房价，而在于完善长期税制，有效保障地方的财政收入。此外，预计房产税扩围将先集中在深圳、北京、 南京、杭州等前期房价过快上涨的一二线核心城市，短期内将不会进行大规模推广。

  长效机制的建立离不开保障房建设。当前我国房地产市场已经初步形成了中高收入阶层买商品房，低收入阶层靠保障房的格局。根据“十二五”规划，“十二 五”期间将建设3600套保障房，这意味着到“十二五”期末，保障房存量占比将超过30%，基本能解决城市低收入家庭及迁移人口的住房问题。此外，未来保 障性住房建设将以廉租房和公租房为主，解决当前存在的由于保障房定位不清造成的分配不公等现象。

  部分银行房贷额度趋紧，但整体影响有限

  自6月份“钱荒”以来，市场流动性一直保持中性偏紧的态势。SHBIOR中枢已经有所抬升，长短期国债息差也有所收窄。我们认为央行的强硬中性态度 是导致市场流动性偏紧的主要原因，央行的目标在于“防范系统性金融风险”。因此，预计接下来货币总量政策难以超预期。此外央行和银监会加强对表外业务的监 管力度，将会抑制M2 和社会融资规模增速的上升，接下来流动性偏紧的局面仍将持续。值得欣慰的是，相对于其他新兴国家由于资本外流导致本币大幅贬值的情况，目前来看我国汇率仍 旧比较坚挺(资本管制和大量的外汇储备是主要保障)，而7月新增外汇占款环比上升46%，说明资本外流的压力有所放缓。

  值得关注的是8月末多地房贷额度趋紧，部分银行暂停房贷发放。月末银行贷款额度再度趋紧，广州、东莞、杭州等城市部分银行上调首套房贷利率，从8.5折回归 基准，同时部分银行也传出延长放款时间的消息。我们认为8月末房贷趋紧并非行业调控加剧，而是部分银行分支机构逐利的市场行为造成。利率市场化推进下信贷 整体向收益更高的小微贷款倾斜，加上部分银行由于上半年房贷投放过多，下半年开始做结构调整，导致个别银行分支机构暂停房贷发放。信贷额度的收紧对重点城 市的一二手房屋成交将产生一定的负面影响。但考虑到国家对首套置业的支持，我们认为不可能出现大规模禁贷，因而对整体的房地产市场影响有限。

  供应大幅增加，金九银十可期

  8月中下旬以来，一、二线城市预售证审批节奏整体加快，市场供应量持续大幅增加。世联监测的数据显示，18个大中城市8月后两周周平均供应量 458.9万平米，环比前两周上升27.1%，由于9、10月份乃楼市传统的销售旺季，预计房企的推盘力度会进一步加大。根据目前的蓄客和楼盘上门量看 (世联8月后两周楼盘周均上访高达33500批次，创6月下旬以来新高)，显示当前需求仍旧旺盛。因此我们预计未来成交将继续改善，金九银十可期。