[平安证券]招商地产半年报点评:多因素叠加带动业绩大幅增长

  多因素叠加致净利增速大幅超营收增速

  报告期内公司净利润增速大于高于营收增速主要是因为：1)南京雍华府约1.72亿减值准备冲回；2)汇兑收益大幅增加及管控效率提升(三费占比下降2.1 个百分点)；3)与华侨城合作开发的曦城项目并表变更而确认的约3.4 亿投资收益。扣除非经常性损益净利润同比增长81.4%。报告期内公司实现结算面积96.4万平，同比增长57.4%。受结转结构变化影响，报告期内结算毛利率同比下降2 个百分点至31%。

  半年销售符合预期，迎接下半年推盘高峰

  报告期内公司19 个城市共71 个楼盘在售，累计实现签约金额199.7 亿、签约面积136.1 万平，同比分别增长24%和16%，完成公司全年400 亿目标的50%。

  从区域上来看，深圳仍是销售贡献的主力，占总签约金额的30%左右。其中5月新推高端盘鲸山觐海销售良好(总货值约70 亿，推货量超40 个亿，目前去化已近90%)。公司当前拿地到预售大概10 个月，按此推算去年下半年新拿的常州1872、上海虹悦华庭等下半年有望陆续推出，叠加现有存货的继续推售，预计下半年整体新推货值将超250 亿，加上上半年约250 亿的存货，按50%的去化估计，预计全年销售额约450 亿(+24%)。

  拿地布局更加合理，新开工稳步推进

  受上半年土地市场持续过热影响，报告期内公司有意放慢投资步伐，新增项目6个，对应建面133.2 万平，为2012 年全年的34.0%，同比增长11.8%，同比增速低于万科(121%)、保利(54%)和金地(去年上半年未拿地)。新拓展宁波、昆明、大连三个城市，累计进入城市22 个，全国布局进一步合理。公司平均拿地权益90.5%，较2012 年上升12 个百分点，需支付权益地价69 亿，仅完成公司全年200 亿购地计划的34.5%。7 月公司已在佛山、重庆补充建面56 万平。

  报告期内公司实现新开工面积232 万平，同比增长116.8%，完成全年405万平开工计划的57.3%。