[世联地产]供应缓慢上升 8月成交环比将有所改善

  在宽松的信贷环境支持下，上半年市场呈现出跨年热销的局面，品牌房企也取得靓丽的销售业绩。相比上半年的火爆行情，作为传统的销售淡季，7月份房地产市场表现相对冷淡。品牌房企在6月季末冲量后，7月推盘不积极，市场供应量减少，导致7月份市场成交环比下降。

  展望未来，在政策保持平稳的同时，限价政策仍是地方政府的首选；流行性偏紧但平稳，市场的主要矛盾在于供应而不在于需求，随着推盘增加，8月成交环 比7月将有所改善，9、10月是冲量的节点，同时维持市场去化率保持在高位的判断。此外，A股上市房企再融资全面放开趋势已经基本确定，这有利于行业平稳 健康发展。

  7月市场有所回调，政策仍将保持平稳

  世联监测的数据显示，7月份30个大中城市商品房成 交面积1838.7万平米，环比下降3.0%，同比下降14.7%。其中一线城市成交面积309.4万平米，环比下降18.6%，同比下降21.9%；二 线城市成交面积1131.8万平米，环比小幅上升0.5%，同比下降17.1%；三线城市成交面积397.5万平米，环比上升2.0%，同比上升 0.7%。

  土地市场方面，40个大中城市7月土地成交金额1417亿元，环比上升25%，同比上升82%。其中住宅用地成交438亿元，环比上升11%，同比 上升40%；7月土地成交溢价率为22.8%，较6月小幅提升5.9个百分点，其中住宅溢价率30.8% ，较6月提升0.9个百分点。1-7月40个大中城市土地成交金额8077.6亿元，累计同比上升77%，增速与1-6月基本持平，总体上看当前房企的拿 地热情仍旧较高，但土地溢价率相对平稳。

  相比市场成交的起伏波动，政策层面在“新国五条”之后保持平稳，调控更加倾向于长效机制的建立。在限购、限贷政策等保持不变，房产税推 进谨慎的情况下，政府更加注重发挥市场机制的调节作用。近期国税总局关于房产税推进的说法、上市房企再融资的放开以及利率市场化的逐步推进，表明房地产调 控长效机制的建立渐行渐近。7月30日中央政治局“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”的表态，坚定了我们对政策继续保持 平稳的观点。

  值得注意的是，当前中央政府并未明确表示放弃对房价的管控，而只是从前期的“让房价回归合理”转至默认地方政府对房价上涨幅度的控制，由于上半年大 多数城市(特别是一二线城市)房价上涨幅度已超过年初制定的目标，因此我们认为下半年地方政府仍将通过管理预售证发放等限价政策来达到控制房价上涨，从而 达到其上涨幅度不超过年初制定的目标。

  流动性中性偏紧，A股再融资放开

  受资本外流和利率市场化推进的影响，当前利率中枢上移已经得到确认。6月外汇占款减少412亿元，结束之前连续6个月大幅增加之势。同时，7月中下旬以来，银行间拆借利率和票据利率的走高，近期国债期限息差的不断收窄，说明当前流动性仍然偏紧。

  最新央行的货币执行报告里面已经正式将存款准备金列入货币工具里面，说明央行将随时动用数量型工具对冲新增外汇占款负增长带来的流动性紧张局面。7 月最后一周，央行逆回购510亿元，央票到期850亿元，总共向市场发放流动性1360亿元这有助于维持货币市场利率稳定，防止6月“钱荒”事件重演。但 逆回购中标利率较以往有所抬升，所以我们认为央行此次投放流动性仍是以维持货币市场稳定为主要目的，货币政策并没有转向，我们预计下半年整体流动性偏紧但 保持平稳。

  7月份以来，尽管管理层仍多次表态再融资放开口径并未有变化，但市场关于A股房企再融资放开的消息还是在不断发酵。直至8月2日新湖中宝募资55亿用于棚户区改造，才标志着A股房企再融资正式放开。8月7日晚间宋都股份和冠城大通公告显示再融资募资将直接投向商品住宅，这说明停止了3年的再融资全面放开趋势基本明朗化。再融资开闸后，将减少资金大量通过信托和地方融 资平台的形式进入房地产行业，有利于房企融资成本的下降。对于部分资金匮乏的民营房企而言，资金进入将缓解其财务压力，增强其扩张的能力。同时这也是政府 有意引导房企参与棚户区改造，加大普通商品住宅开发的力度。这将有效的扩大楼市供给，促进行业集中度提升。

  需求旺盛，推盘决定成交

  虽然流动性中性偏紧，但由于购房需求对于利率价格的弹性不大，短期内需求并没有受到很大的影响。目前看来，楼盘的去化率仍维持在50-60%的正常 水平，世联的上门量和进线量仍维持在高位(上门量和进线量在7月前两周有所回调，后两周又恢复到高位水平)，说明当前需求仍旧旺盛。叠加平稳的政策环境， 我们认为市场的推盘量已成为影响市场成交量的最重要因素。而7月成交环比6月下降主要就是推盘少的缘故，随着推盘力度的缓慢回升，市场的成交量也将逐步恢 复。相对于7月份，8月份成交量的环比将有所改善。