[世联地产]购房信心稳中有降 涨价负面影响渐显

  在经历今年一季度“新国五条”洗礼后，二季度进入政策平稳期，颇受争议的二套房个税政策并没有得到广泛执行。政策相对稳定叠加上半年宽松的流动性，导致住房市场成交持续放量，并带动价格上涨。“新国五条”出台并没有改变房价的上涨势头，购房者对此也感知强烈。世联研究认为，房价上涨的负面作用逐步显现，正在对购房者预期产生实质性的影响。

  购房信心连续两个季度稳中有降

  2013年2季度世联购房者信心指数为56.7，较上季度小幅下降0.1，连续两个季度稳中有降。尽管调整幅度有限，仍能够显示出购房者对未来半年 房地产总体走势的乐观程度有所下降。从分类指数来看，未来房价预期指数有所提升，当前房价满意指数持平，居住环境满意指数和购房时机预期指数均有不同程度 的下降。本季度，不同类型购房者、不同类型城市购房者置业信心明显分化，具体表现在：(1)首次置业者和改善型购房者置业信心有所下降，而投资客置业信心 有所上升；(2)东部二线、东部三线、西部二线城市的购房者信心有所下降，而东部一线、中部二线和中西部三线城市的购房者信心有所上升。从具体城市来看， 上海、广州、重庆、济南、汕头、天津、惠州、佛山等城市的购房信心较上季度有不同程度地下降，而北京、深圳、武汉、成都、东莞、珠海等城市的购房信心则较 上季度出现不同程度的提升。

  购房者对未来的预期呈现价涨量跌的态势

  从购房者对当前房价的感知来看，87.7%购房者认为周边楼盘较半年前有所上涨，较上季度增加3.3%，其中，38.6%的购房者认为周边楼盘存在 大幅涨价行为，较上季度大幅增加10.3%，表明二季度政策相对平稳、流动性不错的背景下，开发商积极推盘带来成交量攀升，从而推升价格上涨。从购房者对 未来半年房价的预期来看，认为未来房价将继续上涨的购房者占比为76.0%，再创调控以来新高，说明涨价预期依然强烈。然而，从看涨者占比调整幅度来看， 较上季度仅增加0.8%，增幅持续放缓。

  从购房者对未来成交量的预期来看，本季度有57.7%的购房者认为未来成交量将继续上升，较上季度小幅下降0.4%，认为未来成交量将会上升的购房 者比例在连续提升四个季度后首度回落。尽管购房者对未来的成交量仍较乐观，但受近期资本外流显现、货币政策偏紧、经济疲软等因素制约，下半年市场不确定性 陡然上升，这也导致购房者对未来成交量表现的乐观程度有所收敛。从购房者对未来购房时机的判断来看，仅有22.6%的购房者表示未来半年适合购房，较上季 度小幅下降0.2%；而表示不适合购房的置业者占比达到了30.0%，较上季度提升0.9%。本季度，表示未来不适合购房的置业者占比明显高于认为适合购 房的置业者占比(高出7.4%)。房价的快速上涨超过了一些首次置业和改善型购房者的承受能力，使得购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。今年下半 年的住房成交量或将受此预期影响。

  七成购房者不满调控，过半赞成开征房产税

  今年一季度出台的“新国五条”，曾一度对房地产市场买卖双方的预期造成较大影响。然而，从执行细则上看，除北京外，地方政府并没有严格执行“二手房交易环节征收20%个人所得税”的政策。“新国五条”出台后，房价仍在继续上涨，进而引起了购房者不满程度提升。世联地产[简介 最新动态] 调查结果显示，购房者对“新国五条”调控效果不满意的比例高达73.9%，认为调控效果一般的占比为20.7%，而对政策调控效果满意的占比仅5.4%。 与二手房交易环节的个税政策相比，53.0%的购房者(尤其是首次置业者)认为房产税是一个更能够打击投资投机、且更有可能全面执行的政策。然而，超过一 半的多次置业者则认为个税和房产税都不能很好地抑制投资投机，原因在于这些税收可能会变成额外的成本转嫁给买方。

  房地产依然是购房者的首选投资品

  本季度，受黄金价格下挫、股票市场不景气等因素影响，房地产依然是购房者的首选投资品。世联地产调查结果显示，50%的购房者表示首选投资方式为房 地产(住宅30.4%、商铺17.5%、写字楼2.1%)，较2012年四季度提高4.1%；而倾向于投资黄金的比例仅为2.7%，较去年四季度大幅下滑 6.5%。此外，与去年同期相比，支付能力较高的购房者占比有所提升，说明投资群体仍倾向持有房地产来达到增值保值的目的，这也是带动本季度投资者购房信 心上升的一个重要原因。

  综上所述，2013年2季度，政策相对平稳流动性良好，推动房地产成交量持续放量，然而价格过快攀升却导致购房者不满情绪加重。展望未来，二季度以 来宏观经济形势不理想，尤其是6月份以来银行间资金骤紧，恐怕实体经济将承压，这些都会对未来房地产市场和购房者信心产生一些负面影响。世联研究认为，今 年房地产成交量增速前高后低，房价环比拐点已现，同比拐点将会在三季度出现，房价上涨放缓趋势越来越明显。整体市场在今年下半年将会平稳上升。