重庆、成都住宅市场热度仍在,商业或藏过剩隐忧

  要点

  我们近期调研了重庆金科股份(未覆盖)、成都万科及香江控股 旗下成都家居CBD项目，感受如下：三季度四季度还是推盘高峰。从我们调研的重庆金科、成都万科情况看，与我们观察到的行业对手趋势一致，三、四季度间是 全年推盘量高峰。金科下半年推盘占比将超过65%，其中三季度占比约40%，推货金额约100亿元。

  项目去化情况依然较好。金科在重庆主城与主城周边项目的新推去化率有80%-90%。而成都的开盘当日去化率，首置首改项目市场平均值大约是50%-55%(远好于2012年初市场低迷期的不到30%)，万科项目则可以达到70%-75%。

  商 业地产或成为部分二线城市未来重大风险。以成都为例，未来三到五年会有大量商业交房(特别是商业内街)，后期商业运营压力很大。据测算，成都高新区南沿线 约有规划商业2000万方(包括已供地及潜在供地，含写字楼)，有地、在建及政府确定规划的购物中心有60多个，比如6月底开业的新世纪环球中心，一期建 面就达127万平米。

  建议

  行业政策、宏观定调的靴子落地后，第二波行情开始。接下来一两周，要重点观察宏观 政策及行业政策的信号确认，如果中央对下半年经济定调继续强调房地产行业的重要性(如保首套信贷、推进保障房建设)，行业即使出现房产税推广，也可以视为 靴子落地，地产股开始第二波行情，存在超过20%的估值修复空间。重点推荐公司排序：保利，万科，金地和招商，中南建设。