[易居研究院]2019年地方政府对土地财政的依赖度报告

  上海易居房地产研究院2月25日发布《2019年地方政府对土地财政的依赖度报告》。该报告显示，2019年地方政府财政压力较大，地方财政赤字占地方财政收入比例为101.6%，比2018年增加9.4个百分点，创下2000年以来的新高。在没有创造新的经济带动点，实体经济发展不足的前提下，即使楼市调控趋严，地方收入仍需高度依赖土地财政，以“五税”加土地出让金的口径来计算，2019年土地财政收入占地方财政收入的52.9%。

  2019年，房地产“五税”（ 房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税）总收入19251亿元，较2018年增长7.1%，但增速回落2.2个百分点。2019年我国房地产市场延续了严调控的政策基调，上半年部分城市出现小阳春，下半年全国楼市普遍出现降温，导致房地产“五税”收入同比增速回落。2019年，地方本级财政收入同比增长3.2%，增速小于房地产“五税”收入增速。2019年，五类房地产税收总和占地方财政收入的比重为19.0%，比2018年上升0.6个百分点，比重创造了历史新高。

  2019年全国土地出让金收入为7.6万亿元，较2018年增长11.4%，但增速回落13.6个百分点。观察历史数据，近两年全国土地出让金收入增速下降。2018年一二线城市土地供应中有一定比例的租赁用地，加之热点城市出台“限地价”政策，拉低土地价格，低溢价和高流拍使得土地出让金受到影响。在2018年12月起，菏泽、广州、珠海等地调控政策松绑，后续仍有城市跟进。2019年上半年，部分热点城市土地市场重新回暖，土地成交火热，但随着调控政策地密集出台和房企融资端全面收紧，下半年土地市场转冷，使得2019全年土地出让金同比增速下行。

  2019年土地出让金占地方财政总收入的41.8%，比2018年上升1.9个百分点，再创新高。2019年在经济增速下行、大规模减税降费的背景下，尽管楼市调控影响土地市场，政府仍依赖于卖地来对冲债务风险。此外，“一城一策”的房地产政策对于某些财政比较依赖于土地出让金的城市而言，地方政府在卖地上具有一定的可操作性。长期来看，在我国经济转型升级的大背景下，会有更多的新兴产业对地方财政做出贡献，并且在“房住不炒”的指导方针下地市会回归理性。

  易居研究院研究员姚方表示，2019年三驾马车增速均放缓，地方政府财政压力进一步加大，积极的财政政策和房地产发力托底经济。从外部环境来看，虽中美贸易谈判达成第一阶段协议，但中美摩擦仍存在不确定因素，全球经济下行压力仍大。尤其是在今年一季度因新型冠状病毒疫情爆发拖累经济增长。目前部分城市房地产政策已经有所放松，预计2020年地方政府对土地财政的依赖度仍较高。