[天风证券]土地市场供需转暖，推荐优质、低估值房企

  土地供应（2020.2.10-2020.2.16）：百城土地供应建筑面积累计同比下降35.16%

  本周合计供应29宗地块；其中住宅用地15宗，商服用地7宗，工业用地6宗，其他用地1宗。本周100城土地供应建筑面积合计341.98万平方米,环比上升20.78%,同比下降57.54%，累计同比下降35.16%，较前一周下降1.58个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为65.87、46.94、229.17万平方米，环比增速分别为75.48%、-64.79%、104.09%；同比增速分别为232.42%、-89.53%、-32.06%；累计同比增速分别为-10.22%、-29.77%、-41.66%；较前一周变动7.78、-5.88、0.52个百分点。

  本周100城土地挂牌均价1939元/平方米,环比下降33.82%,同比下降8.97%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1903、2159、1920元/平方米，环比增速分别为-86.21%、24.29%、-6.3%；同比增速分别为-67.84%、-16.02%、49.18%。

  土地成交（2020.2.10-2020.2.16）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降34.99%

  本周合计成交74宗地块；其中住宅用地22宗，商服用地4宗，工业用地44宗，其他用地4宗。本周100城土地成交规划建筑面积846.69万平方米,环比上升23.39%,同比下降43.02%，累计同比下降34.99%，较前一周下降0.89个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为156.23、69.04、621.42万平方米，环比增速分别为84.88%、-76.63%、102.9%；同比增速分别为322.33%、-90.67%、-12.3%；累计同比增速分别为-48.81%、-48.9%、-90.57%；较前一周变动10.58、-5.31、-70.44个百分点。

  本周100城土地成交均价3444元/平方米,环比上升30.7%,同比上升36.99%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为16317、981、481元/平方米，环比增速分别为80.5%、-64.88%、-32.82%；同比增速分别为2024.61%、-75.81%、-51.61%。

  本周100城土地成交总价291.6亿元,环比上升61.25%,同比下降21.95%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为254.92、6.78、29.91亿元，环比增速分别为233.7%、-91.79%、36.42%；同比增速分别为8868.68%、-97.74%、-57.56%。

  投资建议：

  政策预期差加大——房住不炒和因城施策是动态平衡机制，未来因城施策宽松占上风：央行公布1年期LPR下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%，符合我们之前LPR利率持续下行的判断。央行在2月19日公开公布的《中国货币政策执行报告》中重申“坚持房住不炒的定位、不把房地产作为短期刺激经济手段、LPR机制下确认个贷利率基本保持原有水平”，和中央保持一致，但在2月21日《2020年金融市场工作电视电话会议》中更注重提到的是因城施策，“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行”，我们认为房住不炒作为基本政策中长期是不变的，但短期内因城施策将更占据上风，对于实体经济的扶持力度继续加大，央行副行长刘国强表示“下一步将继续保持流动性合理充裕、推进LPR改革继续释放金融机构降低贷款利率的潜力”，或预示后续仍有降息空间。地方政策抗疫情形下，行业政策持续松动。河南省七部门联合发布针对化解地产行业的风险的若干措施，加大信贷支持、支持加快复工（售楼部、项目部等）；河南驻马店首提公积金首付降准（首套首付比由30%下调至20%），同时也执行放宽预售条件等；苏州取消限价、放宽预售条件，反映地方政府因城施策持续发力，后续或将有更多城市，为保持房地产市场稳定性，在“房住不炒”的大逻辑下，实施“一城一策”的边际宽松。

  基本面预期差或加大——三四月小阳春或可期：我们认为整体而言，今年地产基本面面临显着的下行压力，但是2月疫情的冲击或将导致3-4月推盘上升，带动小阳春效应，目前市场预期不足。

  我们认为房住不炒是长期政策，但是短期“因城施策”或将占据上风，且和中央地产调控精神一致，受疫情影响越严重的区域，更有动力实施宽松政策，地产政策和基本面预期差加大，继续看好地产板块投资机会。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、物业板块集中度、渗透率提升：招商积余、保利物业；持续建议关注：1）优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等；3）商业地产及旧改棚改：大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期