[天风证券]土地市场热度有望回升，关注资金优势房企

  土地供应（2020.2.3-2020.2.9）：百城土地供应建筑面积累计同比下降44.78%

  本周合计供应26宗地块；其中住宅用地2宗，商服用地3宗，工业用地18宗，其他用地3宗。

  本周100城土地供应建筑面积合计145.7万平方米，累计同比下降44.78%，较前一周增加1.3个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为0、46.7、99万平方米，累计同比增速分别为-38.1%、-43.5%、-46.4%；较前一周变动0、1.0、1.6个百分点。本周100城土地挂牌均价2439元/平方米,环比年前下降28.8%,同比增加146.6%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为0、2998、2061元/平方米，环比增速分别为-100%、-36.9%、63.1%；三线城市同比增速为108.4%。

  土地成交（2020.2.3-2020.2.9）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降37.48%

  本周合计成交64宗地块；其中住宅用地11宗，商服用地11宗，工业用地39宗，其他用地3宗。

  本周100城土地成交规划建筑面积543.4万平方米,环比增加172.6%,同比增加2977%（2019年同期为春节），累计同比下降37.5%，较前一周增加3.97个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为39.2、273.6、230.6万平方米，累计同比增速分别为-63.1%、-46.1%、-92%；较前一周变动3、4.6、-64.2个百分点。

  本周100城土地成交均价1937元/平方米,环比下降58%,同比增加62.8%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为2153、2883、777元/平方米，二三线同比增速分别为64.1%、73.8%。

  本周100城土地成交总价105.2亿元,环比增加14.4%,同比增加4908%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为8.4、78.9、17.9亿元，二三线同比增速分别为4382.4%、5145.9%。

  投资建议：

  地产或有小阳春：因疫情影响短期冲击地产销售和竣工数据，但我们认为地产需求不同于消费需求，后续有望回升，甚至随着推盘的后置，如果叠加政策宽松，或迎来三四月小阳春。供给端政策宽松力度持续加大，地产企业现金流将反而改善。近期针对地企业的宽松政策频频出台，再加上央行大规模逆回购投放+超预期降息、以及多地政府降低拿地门槛，允许缓交土地出让金，融资容易拿地也容易，如若非标融资放开，流入增加流出减少，资金或将改善明显。需求端政策也开始松动，2019年多地放宽户籍认定，变相放宽限购，目前多地从企业端允许缓交社保、公积金，此外，对个人，深圳的公积金四大举措提到受疫情影响可放松申请条件、延长还款期限等，成都政策保证购房人员资格（1季度未缴社保人员购房不受影响），安徽、江西等地房协呼吁放宽限购限价、降低首付比例，后续居民购房需求有望在“因城施策”指导下得到更多支持。

  综合来看，地产政策严厉调控已经超过三年，供需两端的放松都有必要，在“因城施策”指导下也符合中央精神，放宽地产不是刺激地产，不能理解为“走老路”，而是让地产需求正常化。综上，我们看好地产板块贝塔机会，主要逻辑：1）疫情短暂影响销售，但一二线城市（非返乡置业）的需求只是被后置，但长期置业需求仍在，三四月或因推盘上升而出现小阳春；2）房企现金流或将改善：多地土地款宽松政策，且开发贷和非标融资都如若放松，房企现金状况获将明显改善。3）政策宽松或超预期：之前市场普遍认为地产政策不会松，一致预期过强，但随着疫情对经济的冲击，主要矛盾又从新回到稳经济，地产政策宽松或超预期。4）估值低业绩好有预期差：整体估值相比18年初明显偏低，且业绩对应的是过去两年销售不用担心，对政策不会宽松的预期过于一致导致配置偏低或有明显预期差。重点推荐优质龙头和基本面好的高杠杆标地，短期重点推荐：万科A、金地集团、保利、金科股份、中南建设、阳光城、招商积余、保利物业；持续建议关注：1）优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活、新大正等；3）商业地产及旧改棚改：大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期