[克而瑞]投资战“疫”，二季度难现“辉煌”

  面对此次新冠肺炎的疫情，各行各业都反应迅速。就房地产而言，春节假期的延长、政府、企业再次调整复工时间，对于房企的销售、投资均造成一定影响。尤其是多省市暂停、推迟土地出让，但短期对市场影响有限，企业拿地需求仍存。若疫情早日得到有效控制，二季度土地市场或因集中出让迎来一波小高潮，但难现去年火热场景。

  ◎  作者 / 谢杨春 吴嘉茗

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  特殊时期多省市暂停土地出让，部分延期地块集中2月下旬

  为了应对此次疫情的，多数地方政府纷纷采取了应急措施，发布了《关于暂停各类公共资源交易活动的公告》，意味着部分城市土地出让、国有建设用地使用权交易也被按下暂停键。

  克而瑞重点监测的40城市中，截至目前，南昌、长沙、合肥、南京、苏州、厦门等省会及高能级二线城市在1月底、2月初间接宣布土拍暂停，其中长沙、厦门等相对严厉，线上、线下交易均明确暂停交易。

  三四线城市中连云港、盐城、新余、萍乡等迅速跟进，且均未明确何时恢复交易，疫情对市场的影响在持续发酵。另，省级层面，东北三省、四川省等也为了更好抗击疫情，发文全省暂停各类公共资源交易。

  除了暂停土拍外，多个热点城市也采取了土拍延期的措施，主要集中一二线。截止到目前，10个一二线城市推迟土拍出让幅数超过80幅，延迟出让的地块总额接近800亿元。

  从土拍延迟的时间来看，大部分城市选择顺延到2月下旬，普遍延迟的时长在2周左右。从当前情况来看，网拍受影响较小，线下参拍届时仍需看疫情控制情况。

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  暂停拍地对市场影响有限，房企拿地需求尚在仅被延后

  综合上述信息来看，暂停或推迟土地出让固然会在短期使得地方财政承压，但对整体土地市场影响有限，土地延后出让也顺延了企业的投资需求。

  市场端来看，1月、2月前后往往受到春节假期因素影响，本身市场就处于相对底部状态，且从历史经验来看，供地高峰一般出现在下半年，2020年上半年市场会处于一个恢复的态势。

  企业端来看，房企纳储的需求始终存在，一方面是企业战略生存的需要，另一方面，上半年越早拿地就有可能在年内转化成销售额，对于疫情结束后部分城市潜在反弹性行情而言，或将一定程度填补一季度的销售“空缺”。

  另外，相较去年而言，今年1月份房企的资金环境相对宽松，给予投资较大支撑。1月克而瑞监测的95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%。

  其中的融资水平的上涨，主要来自于境外债权融资的井喷，本月境外债权融资1099.7亿元，环比上升922.4%。包括中国恒大、融创、新城发展、龙湖、旭辉、龙光、华夏幸福、弘阳、大发在内的多家房企均在海外发行债券。

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  二季度土地难现去年火热行情，战“疫”过后房企也需修复期

  短期来看，预计二季度会迎来一波供地高峰，财政压力之下，部分地方政府将加快推地的力度，或不乏优势地块推出吸引市场热度，有大量地块入市可供选择，目前来看更多集中在一二线城市。

  但对于企业而言，当下面临的困境就是疫情的持续时间和有效控制时间，这些因素推迟了企业开工、复工，直接影响企业销售和资金链。

  若在3月疫情得到有效控制，我们认为二季度是投资的好时机，土地市场也会迎来一波小阳春，但不会出现去年“疯狂”拿地、地王频出情况。在疫情下售楼处关停、停工等会导致一季度销惨淡，管理费用、利息成本的支出也会让房企”伤元气“。因此，若疫情警报早日解除，房企也需要一段”修复和喘气期”。短期重心仍在”促销售、抓汇款、稳现金“上，相较之下投资仍会比较谨慎，底价成交或将成为常态。

  若疫情的时间进一步延长，对于大多是中小房企而言，短期的”缺血“将成为压倒骆驼的最后一根稻草，届时收并购将掀起高潮，行业也会进入加速洗牌的状态。