[易居研究院]中国百城居住用地成交报告

  2020年2月3日，上海易居房地产研究院发布《2019年中国百城居住用地交易年度报告》。报告认为，2019年全年，全国100个城市居住用地成交面积为62309万平方米，同比增长6.2%。观察2019年年初累计居住用地成交面积同比增速曲线，可以看出，全年形成了三个阶段，其中1-7月份为升温阶段，8-11月份为降温阶段，而12月份继续回暖。总结来看，全年居住用地交易市场的波动，和住宅库存面、土地市场政策、房企资金面、房企经营目标等都有较为密切的关系。

  观察近9年数据，可以看出，中国百城居住用地市场呈现了三轮比较明显的周期特征。其中第三轮周期为2018-2019年。2018年楼市政策面继续收紧，同时三四线城市楼市也开始降温，进而拖累了居住用地的交易，全年增速收窄至3.1%。2019年一二线城市土地交易市场略显强势，拉升了这条曲线，全年增速扩大至6.2%。2020年是否会延续这个趋势，至少从目前来看，面临很多阻力和不确定性。

  图  近9年全国100城居住用地成交面积年度增速

  数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院

  报告对2020年1月中国百城居住用地的供应情况进行分析。从土地供应的规律和具体情况看，1月份供应的土地往往会在2月份完成交易。换句话说，受新冠肺炎事件的冲击和2月份严厉管控，2020年1月份的土地供应明显会受到影响。即便有部分土地在1月份已经成交，其在2月份也难以进行开工或展开相关工作。

  统计显示，2020年1月份全国100个城市中，至少有45个城市有明确供地计划，即有土地公开挂牌等情况，此类城市后续需要防范新冠肺炎事件对土地市场的冲击。另外从城市结构上看，二线城市的供地规模较大，占比也比较高，比如在统计的32个二线城市中，有19个城市有明确的供地计划。而部分三四线城市因为1月份的重心在于刺激返乡置业需求，所以土地供应节奏较慢、规模也不大，但土地市场的负面效应会在2月份暴露出来。

  从具体城市来看，2020年1月，武汉和苏州居住用地供应规模较大，分别为358万平方米和189万平方米。武汉此次预计管控时间将长于全国其他城市，所以土地市场面临的冲击也会更大。而苏州是此次新冠肺炎事件后首个出台延迟复工政策的城市，类似土地供应和交易计划自然也会受到干扰。在统计表中，徐州成为居住用地供应规模最大的三四线城市，其面临的风险也需要警惕。虽然本报告中的徐州城市口径是包括相关县城的，但即便剔除县城数据，直接以市辖区口径进行统计，徐州在2020年1月居住用地供应规模也达到了103万平方米，依然属于供地规模较大的城市，相关风险需要防范。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从土地市场的周期角度看，2019年中国百城居住用地交易市场正逐渐走出2018年的降温通道，有微小复苏的可能。但因为2020年1月份新冠肺炎事件，相关逻辑、分析和判断需要做调整。至少从目前来看，“停售令”和“停工令”会导致房企资金面压力增大，土地投资、交易和开工等会明显受到影响。土地市场是否有调整，关键看2020年第一季度的疫情控制情况和宏观经济政策，以及房企的销售情况和投资意愿。目前基本上可以判断，2020年第一季度，居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖，很大程度上取决于房企的资金状况。若是资金状况没有明显改善，那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。

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