[克而瑞]细数2019年那些“凉凉”的土地

  2019年虽然商品房市场上行惯性仍在，但土地市场已经先一步迎来了变化，房企购置土地面积同比大幅下滑，土拍热度也持续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行业大环境中，地块底价成交、流拍成为土地市场中的常见现象。

  在此背景下，为了给各城市土地市场“测温”，本文首先对2019年的土地市场进行了宏观测评，然后在研究各城市市场热度分化情况的基础上，分析流拍、底价成交土地的共性特征；并进一步联系典型城市，来具体分析土地市场供求双方的价格预期差距，以此探寻土地流拍的内生原因及发展趋势，为企业年度发展计划的制定提供参考，最后对流拍和底价成交的典型地块进行特征总结，并对典型城市未来土地市场做出趋势性预判。

  01 市场综述：市场下半年土拍热度趋冷  溢价率探底、流拍率回高位

  2019年，土地市场的指标变化比行业整体来的更快一些。与依旧保持上涨的商品房成交金额不同，房企购置土地面积已经先行进入下行通道，2019年，在三四线市场景气回落，房价增速放缓的情况下，土地市场成交规模也停止了上升趋势，全年土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11%，再度进入下行通道。

  反应市场热度的溢价率、流标率等指标持续走弱，2019年的最后四个月，土地溢价率均低于10%，重新回到了历史低点。底价成交的现象也愈发常见，特别是下半年，受银根快速收紧、土地出让条件变化的影响，越来越多的土地以底价成交，如11、12月，均有超过六成的土地在以底价成交。同时，土地流拍现象也在下半年明显加剧，下半年来的流拍率基本都在12%以上。虽然随着流拍现象的增多，部分城市加大了优质宅地供应，但资金层面仍然紧张，并且仅有少部分城市降低竞拍门槛，房企拿地积极性并没有明显提升，年末流拍率仍然在高位。

  02 城市表现：典型城市地市“冰火两重天”  合肥流拍与高溢价齐现

  土地成交建面在减少的同时，成交结构也发生了相应变化。受自然资源部4月份出台的分类调控政策影响，多数住宅消化周期较高的三四线城市减少了土地供应；另一方面也和三四线城市楼市表现平平有关，多数房企对一二线土地的关注度明显提升。就全年数据来看，一、二线城市2019年的成交量比例达到24%，较2018年提升了2个百分点。不过，从底价成交比例和流拍率来看，这些城市地市却呈现“冰火两重天”。

  对128个城市底价成交的土地占比进行统计分析，结果发现，青岛、郑州等城市土地底价成交的占比均超85%，土地市场陷入一潭死水；不过，部分城市土地市场仍然存在暖意，福州、温州、石家庄等12个城市底价成交比例均低于3成，合肥、太原等城市底价成交比例甚至不足10%。

  而结合流拍率来看，较为有意思的是，石家庄、合肥这样的“高热”城市，土地流拍率超过20%，排在前列，成为流拍的“重灾区”。究其原因，以合肥为例来看，合肥流拍地块往往有较多的配建要求，而在资金紧张、市场下行双重压力下，品牌房企对高要求配建用地有较大抗性，同时2019年8月合肥又有土拍新政出台，合肥的土地市场降温明显，多宗地块撤牌、流拍。

  03 特征分析：高单价地块更受市场关注  底价成交占比较小、流拍率也更低

  那么，这些底价、流拍土地分别有什么共性特征呢？接下来，我们从规模、总价、单价、区位等多个方面来分析底价成交土地和流拍土地的特征。

  1、底价成交：在低总价、低单价土地中，底价成交同样常见

  首先，就底价成交情况来看，在银根收紧下，高价地块由于需要比较大的资金来撬动，因此往往以底价成交。但并不是越便宜的地越好卖，低总价、低单价的偏远地块底价成交现象均较为普遍，如总价在小于5亿元、单价在小于2000元/㎡的地块，多于三分之二的土地都以底价成交。究其原因，主要是因为低总价土地意味着可开发规模普遍较小，低单价意味着区位比较差，在当前在房价上升速度趋缓、融资难度高企的情况下，房企难以在房地产开发中获得足够的发展红利，自然拿地意愿也不高。

  反倒是单价较高（1-2万元/平方米）、总价适中（2-20亿元）的地块关注者更多，这些地块大多位于一二线城市的优质区域，如广州增城、杭州萧山余杭、南京江北新区、宁波鄞州等，板块竞争适当充分或价值已部分兑现、地块体量适中，是土地竞拍者真正的“心头好”。

  2、土地流拍：高单价、高总价地块反而流拍率较低

  与底价成交情况不同，就流拍情况来看，高单价、高总价地块流拍率较低，如总价在50亿元以上的地块流拍率仅为7%，低总价、高单价地块流拍率较高。

  一方面，是因为高总价地块与城建发展全局的关联度更高，地方主管部门更加重视；另一方面，高单价也意味着这些地块的往往位于一二线城市的优质区域，土地价值相对较高，房企拿地意愿也比较强烈，因此流拍率相应也更低一些。而低总价、高单价地块如总价在2亿元以下，楼板底价高于1万元/㎡的地块，流拍率高达24%。这类地块大多来自与义乌、金华、台州等浙江三线城市，均为分割为小体量的低密住宅或商办用地，且区位相对一般，相似供应较多，而市场需求相对有限，流拍率较高也在情理之中。典型如金华前仓镇供应了14幅宅地，现状被农田包围，结果全部流拍。

  但最值得关注的，还是总价在20-50亿元，楼板底价在0.8-1万元/㎡的地块，也是流拍的“重灾区”。这类地块大多是二线城市近郊的大体量宅地，相关出让条件较为严苛，拿地性价比较低，如武汉商务、天津2019-14等地块均在此列。

  04 总结：地价越便宜越不被看好  济南、保定等城市仍可继续观望拿地机会

  经过上文对2019年来重点监测城市底价成交及流拍地块的出让底价、楼面底价、出让规模、以及区位特征等指标进行梳理，能够得出：尽管当前融资仍然保持高度收紧，但条件优质的高总价地块仍然能够成功出让，反而是那些地价比较低的土地更容易遭遇流拍。

  而就城市层面来看，在128个城市中我们结合各城市的地市成交规模、市场热度等选定了40个较为典型的城市，并以各城市的流拍率、底价成交率、2019年下半年月度流拍率变化为主要指标，结合房地价差、土拍附加条件严苛程度等其他因素对其做出了评价。整体而言，大部分城市当前都存在一定的拿地机会，仅有少部分城市如长春、济南、保定、肇庆等则仍需观望。

  分能级来看，一线城市出于控房价的目的调控政策仍然从严，实际上土地出让门槛不断提升，除广州外，其他三市的房地价差都在缩小。2019年下半年由于土地流拍频发，北京、上海、广州等均降低了土地出让门槛，但随着年末土地流拍的逐渐缓解，土地供应有了一定的保障，政府也难以再下调地块出让门槛，反而会因控制地市过热而提升出让门槛、增加竞拍条件。因此，当前可择机抄底优质地块。

  二线城市则出现明显分化，杭州、苏州、南京等热点城市在大规模的购房需求保障下土地市场一直表现较好，拿地风险相对较小；合肥、南宁、武汉、成都等此前热度比较高的城市经历了下半年市场的降温后，政府应对流拍迅速调整了供地策略，当前市场上不乏一些“性价比高”的优质地块，房企可择优录取；而长春、济南、石家庄等地年末流拍不降反升，可见政府与市场仍需要磨合，当前可继续观望。

  重点关注的三四线城市分化同样显着，大部分城市如佛山、东莞、无锡、常州等均可择优拿地，但对于保定、肇庆、清远等城市，当前并不建议进入拿地。虽然这些城市享有规划概念释放的利好，长远来看市场前景相对大多数三四线城市而言仍然比较好，但近两年这些城市的楼市表现不佳，如保定房价出现明显回调，拿地盈利空间缩窄，因此仍然需要观望。