[天风证券]土地市场持续低迷，关注优质龙头房企

  土地供应（2019.12.16-2019.12.22）：百城土地供应建筑面积累计同比下降1.2%本周合计供应134宗地块；其中住宅用地59宗，商服用地15宗，工业用地51宗，其他用地9宗。

  本周100城土地供应建筑面积合计1142.91万平方米,环比下降34.49%,同比下降67.63%，累计同比下降1.2%，较前一周下降1.63个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为218.52、424.41、499.98万平方米，环比增速分别为165.66%、-43.66%、-45%；同比增速分别为-65.24%、-64.1%、-70.92%；累计同比增速分别为16.04%、1.53%、-4.67%；较前一周变动-7.79、-1.36、-1.43个百分点。本周100城土地挂牌均价7304元/平方米,环比上升172.64%,同比上升466.64%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为17180、8109、1869元/平方米，环比增速分别为93.32%、118.22%、59.34%；同比增速分别为1098.05%、405.23%、76.49%。土地成交（2019.12.16-2019.12.22）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降5.32%本周合计成交220宗地块；其中住宅用地70宗，商服用地65宗，工业用地78宗，其他用地7宗。

  本周100城土地成交规划建筑面积2216.17万平方米,环比下降7.48%,同比下降53.53%，累计同比下降5.32%，较前一周下降1.95个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为274.74、670.06、1271.36万平方米，环比增速分别为35.48%、-17.69%、-7.77%；同比增速分别为-14.93%、-63.83%、-50.98%；累计同比增速分别为18.43%、-1.63%、-1.19%；较前一周变动-1.72、-2.39、7.65个百分点。

  本周100城土地成交均价3421元/平方米,环比上升24.85%,同比上升58.53%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为8377、4650、1703元/平方米，环比增速分别为-35.23%、73.31%、33.78%；同比增速分别为382.27%、40.02%、23.5%。本周100城土地成交总价758.25亿元,环比上升15.55%,同比下降26.32%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为230.14、311.6、216.51亿元，环比增速分别为-12.26%、42.65%、23.37%；同比增速分别为310.34%、-49.35%、-39.48%。

  投资建议：

  本周中央级利好政策频出。1）中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，其中明确，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。人口落户放松对于高能级城市、大都市圈的人口流入长期具有重要意义，形成对住宅的长期需求。随地方政策的逐渐落地，我们认为明年一二线城市销售有望边际向好。2）12月28日央行出台政策，存量贷款将具备一次机会换锚LPR+加点或固定利率，如果转换为LPR+加点，存量贷款转换后2020年利率水平不变，最快2021年可以按照最新LPR+加点调整（大部分存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日）。短期存量贷款利率平稳过渡，长期来看有望伴随LPR步入下行通道。

  2019年房企即将交出全年销售成绩单，我们建议关注全年及下年销售有望超预期的房企：我们长期看好一二线、大都市圈城市布局为主的房企，短期重点推荐：万科、保利、中南建设、阳光城，持续关注：1）龙头地产：万科、保利地产、金地、融创中国、招商蛇口；2）成长地产：中南建设、阳光城、金科股份、旭辉控股、龙光地产、美的置业。3）物业管理：碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、新大正等；4）商业持有：大悦城、中国国贸、光大嘉宝等；5）棚改旧改：城投控股、城建发展

  风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期